Облік капітального ремонту приміщення: витрати, ПДВ та податкові наслідки

В бухобліку таке переобладнання можна показати так: Дт 153 Кт 631, 20 та Дт 117 Кт 153.

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 776 ЦКУ - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3768 поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. А капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Отож, навіть якщо в договорі оренди окремо не обумовлено повноваження орендаря та орендодавця щодо ремонту об’єкта оренди, то за умовчанням поточний ремонт орендованого майна мусить проводити орендар, капітальний - орендодавець. Тому, якщо є потреба аби саме орендар мав право проводити капремонт та/або поліпшення орендованого майна, то в такому разі про це чітко має бути вказано в договорі оренди (ст. 778 ЦКУ). Якщо там такого немає, то бажано зробити додаткову угоду, в якій прописати щось на кшталт "орендар за згодою орендодавця має право проводити капітальний ремонт та поліпшення орендованого приміщення".

Це буде вказувати на те, що орендар має всі підстави проводити капремонт і поліпшення орендованого активу. І відповідно їх не можна буде поставити під сумнів.

Щодо обліку таких витрат, то відповідно до абз. 2 п. 4 р. НП(С)БО 14 - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0487-00#n61 затрати, пов’язані із поліпшенням (скажімо, модернізація, модифікація, добудова, дообладнання або реконструкція орендованого об’єкта), що призводять до збільшення майбутніх економвигод первісно очікуваних від використання об’єкта оренди, орендар зобов’язаний показувати як капінвестиції у створення інших необоротних матеріальних активів.

Тобто в означеному разі витрати спочатку акумулюють в дебеті субрахунку 153 (Дт 153 Кт 685, 20). А вже після завершення поліпшувальних робіт зібрані суми перекидають на субрахунок 117 «Інші необоротні матеріальні активи»: Дт 117 Кт 153 (див. пояснення до згаданого субрахунку в Інструкції № 291 - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0893-99#n46).

В подальшому орендар повинен стандартно амортизувати такий «умовний» об’єкт упродовж строку його корисного використання, починаючи з місяця, наступного за місяцем завершення поліпшувальних робіт — п. 23, п. 29 НП(С)БО 7 - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#o116.

Загалом з метою бухобліку термін експлуатації для об’єкта основних засобів, утвореного витратами на поліпшення орендованого об’єкта, доцільно встановлювати в межах строку оренди.

У бухобліку амортизувати об’єкт, сформований із витрат на поліпшення орендованого об’єкта основних засобів, можна двома методами: прямолінійним та виробничим (п. 27 НП(С)БО 7). Суми нарахованої амортизації доречно показувати на тих же рахунках, що і суми орендної плати.

Якщо Ви не ведете облік різниць, то в такому разі в прибутковому обліку амортизацію такого активу Вам слід показувати суто за правилами бухобліку.
Якщо ж Ваше підприємство веде облік податкових різниць, то в прибутковому обліку вартість поліпшень госпдіяльного об’єкта оренди, сума яких перевищує 20000 грн (без ПДВ), на думку податківців, слід обліковувати у складі податкових основних засобів групи 9 «Інші основні засоби», для якої встановлений мінімально допустимий строк амортизації - не менше 12 років (див. консультацію у категорії 102.05 ЗІР - https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=35658). І відповідно протягом строку оренди орендар відносно таких умовно-поліпшувальних об’єктів мусить застосовувати амортизаційні різниці, передбачені п. 138.1 та п. 138.2 ПКУ.
Тобто відповідно бухфінрезультат до оподаткування Вам слід буде збільшувати на суму бухамортизації такого об'єкта, визначеної зважаючи на реальний строк його використання (тобто протягом дії договору оренди). Цю різницю записують до рядка 1.1.1 додатка РІ. Водночас зменшувати бухфінрезультат Вам слід на суму т.зв. податкової амортизації по означеному об'єкту, яку Вам слід розраховувати виходячи із 12 річного мінімально допустимого строку. Цю різницю записують до рядка 1.2.1 АМ додатка РІ.

У ПДВ-обліку вхідний податковий кредит у вартості робіт із переобладнання Ви можете показати за загальними правилами.

Щодо документів, то якщо означені роботи будуть виконуватися підряним способом, то варто мати відповідний дооговір із виконавцем, а факт виконання робіт має засвідчувати акт виконаних робіт із переобладнання та перепланування.

Раді допомогти, звертайтесь ще!