Так, ФОП може здавати одне приміщення двом підприємцям за одним договором чи двома окремими договорами, де кожному підприємцю слід чітко визначити час (графік) користування приміщенням. Докладніше – далі.

Чинне законодавство прямо передбачає можливість участі одночасно декількох осіб як однієї сторони у зобов’язанні. Так, згідно з ч. 2 ст. 510 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2648 (ЦКУ) у зобов’язанні (чим по суті і є оренда) на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб.

Тобто обмежень щодо кількості осіб як орендарів за договором оренди жодні законодавчі норми не передбачають. Тож власник приміщення має право передати його в оренду за договором, у якому на стороні орендаря будуть одночасно дві особи. Крім цього, як ще свого часу зазначало Держпідприємництво у листі від 13.05.2013 № 3967, немає й підстав для заборони орендувати одне приміщення в різний час доби двома різними фізичними особами – підприємцями та/або юридичними особами.

Головне, щоб зобов’язання, яке виникає з договору, сторони належно виконували відповідно до умов договору та вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства (п. 1 ч. 2 ст. 11 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n63, ч. 2 ст. 509 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2644 і ст. 526 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2696).

Загальні вимоги до орендних відносин встановлюють глава 58 ЦКУ (ст. 759–786 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3699). Окремо відносини найму будівлі або іншої капітальної споруди врегульовує також параграф 4 глави 58 ЦКУ (ст. 793-797 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3841). Тож цими нормами загалом і керуйтеся, коли укладаєте договір оренди приміщення.

Як випливає з положень чинного законодавства, сторони не позбавлені права укласти на вибір:

· два договори оренди, якими кожному орендарю буде надано в користування окрему частину приміщення;

· один договір оренди, у якому зі сторони орендаря будуть дві особи.

Проте це не єдині можливі варіанти. Провести операцію з надання приміщення в користування двом різним особам одночасно можна також, якщо оформите спершу договір оренди з однією з таких осіб. Далі остання за згодою орендодавця передасть частину приміщення іншій особі в суборенду відповідно до статті 774 ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3762).

На замітку! Якщо Ви орендуєте приміщення і хочете здавати його в суборенду, перевірте, чи це дозволено Вашим договором оренди.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Однією з істотних умов договору оренди є умова про предмет (об’єкт) оренди (ст. 760 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3704).

У договорі оренди слід зазначити дані, що дають змогу точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як предмета (об’єкта) оренди. Тобто у цій ситуації в договорі оренди має бути індивідуалізувана та частина приміщення, яку передають в оренду кожному суб’єктові господарювання. За відсутності таких даних у договорі оренди умова про об’єкт, що підлягає передачі в оренду, вважатимуть неузгодженою сторонами, а відповідний договір неукладеним. З метою індивідуалізації переданої в оренду частини приміщення зазвичай складають план відповідного приміщення, що є невід’ємним додатком до договору, де зазначають і позначають частини та площі орендованих кожним суб’єктом квадратних метрів (заштриховують займаний простір, обводять його межі). Цей план має підписати кожна договірна сторона.

Переконайтеся, що приміщення відповідає всім вимогам для діяльності обох підприємців.

Окрім конкретизації та розподілу в натурі об’єкта оренди, у договорі оренди також варто прописати порядок користування переданим об’єктом, експлуатації кімнат загального користування (за їх наявності) тощо. Якщо в приміщенні один вхід, у договорі обумовте ще й порядок користування входом і ключами. Утім, режим спільного користування приміщенням орендарі можуть визначити й самостійно (поза межами договору оренди).

Законодавство не встановлює спеціальних вимог до виконання орендарями обов’язків за договором, у якому на стороні орендаря виступають кілька осіб. Отже, в такому випадку сторони договору, з огляду на принцип свободи договору (ст. 3 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n20, 627 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3118), мають право врегулювати свої обов’язки перед орендодавцем (наприклад, із внесення відповідної частини орендної плати, підтримання майна в справному стані, проведення поточного ремонту тощо), порядок їх виконання (самостійно чи солідарно) і питання відповідальності за зобов’язанням.

Отже, в описаній ситуації можна укласти два окремі договори оренди, де кожному підприємцю буде чітко визначено час користування приміщенням:

· перший підприємець користується приміщенням, наприклад, зранку до обіду;

· другий підприємець користується приміщенням після обіду.

У відповідному договорі обов’язково зазначають, зокрема:

· графік оренди (дні та години користування);

· обов’язки сторін щодо дотримання графіка;

· відповідальність за недотримання часу користування.

Альтернативний варіант — укласти один договір оренди з двома підприємцями і в такому договорі прописати, що:

· обидва підприємці спільно користуються приміщенням за визначеним графіком;

· час користування кожного з них чітко регламентується.

У спільному договорі мають бути вказані зобов’язання кожного підприємця щодо дотримання графіка та розподіл відповідальності за збереження приміщення та майна.

За будь-якого варіанту варто вказати час користування приміщенням у договорі, щоб уникнути конфліктів між орендарями. Це допоможе чітко розмежувати відповідальність кожного підприємця та запобігти непорозумінням.

Також встановіть, як саме буде визначатися орендна плата (за години використання чи фіксована сума).

Отже, у договорі оренди щонайменше потрібно передбачити:

· предмет договору: передача приміщення в тимчасове користування;

· графік використання: чіткий розклад часу для кожного підприємця;

· умови оплати: як і коли вноситься орендна плата;

· відповідальність: хто відповідає за майно, ремонт, комунальні послуги тощо;

· умови припинення договору: в яких випадках договір може бути розірвано.

Орендодавець на спрощеній системі також має зважати на обмеження Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n8575 (ПКУ), передбачені для платників єдиного податку:

· ФОП-платник єдиного податку може здавати в оренду до 400 м² житлової та 900 м² нежитлової нерухомості (пп. 291.5.3 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946);

· ФОП 2 групи може надавати послуги з оренди виключно платникам єдиного податку (підприємцям та юридичним особам на єдиному податку) і фізичним особам, тобто населенню (п. 291.4 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946, ІПК від 29.06.2017 №898/Г/99-99-13-01-02-14/ІПК).

Раді допомогти, звертайтесь ще!