Заголовок тимчасово відсутній

Балансова вартість квартири – що це і як визначити?
Якщо квартира призначена для продажу, то її балансова вартість дорівнює дебетовому сальдо рахунку 286 ("Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу").

Якщо ж вона була основним засобом і амортизувалася, то балансова вартість визначається як первісна вартість мінус накопичена амортизація (Дт 103 - Кт 131).

Отже, щоб знайти балансову вартість, треба подивитися, де вона обліковується:
--Якщо на рахунку 286 – це її первісна вартість без амортизації.
--Якщо на рахунку 103 – балансова вартість = первісна мінус амортизація.

Якщо підприємство отримало квартиру в результаті пайової участі, то її первісна вартість сформувалася через попередні витрати:

Оплата забудовнику – Дт 377 Кт 311 (колись).
Оформлення права власності та передача квартири підприємству – Кт 377 Дт 151.
Постановка на баланс як основний засіб – Дт 103 Кт 151 (якщо амортизувалася).
Або постановка як актив, призначений для продажу – Дт 286 Кт 151 (тоді без амортизації).
Що вказувати у довідці про балансову вартість?
У довідці про балансову вартість треба вказати саме її бухгалтерське значення, без урахування ПДВ.

Чому так?

Балансова вартість – це фактична собівартість квартири, яка була у бухобліку підприємства.
ПДВ – це не частина балансової вартості, а податкове зобов’язання, яке виникає при продажу.
Тому в довідці не повинно бути ПДВ – інакше балансова вартість буде завищена.
Якщо нотаріус чи покупець не розуміють, чому балансова вартість і продажна різні – пояснюємо: ціна продажу містить ПДВ, а балансова вартість – це просто собівартість квартири для підприємства.

Як нараховується ПДВ при продажу?
Оскільки це перший продаж квартири, ПДВ нараховується на всю суму (відповідно до п. 197.1.14 ПКУ пільга не застосовується).

Але є нюанс:
--Якщо договірна ціна нижча за балансову вартість, підприємство має донарахувати ПДВ (п. 188.1 ПКУ).
--Це робиться через складання другої податкової накладної на різницю між балансовою вартістю та договірною ціною, з кодом невидачі 15.

Тобто, якщо квартира у бухобліку коштує 15 000 грн, а продається за 12 000 грн, то на різницю в 3 000 грн треба нарахувати ПДВ і сплатити його в бюджет.

Ще один важливий момент – ПДФО та військовий збір
Якщо підприємство продає квартиру фізичній особі за ціною, нижчою за ринкову, то відповідно до п. 164.2.17 ПКУ різниця між ринковою та договірною ціною вважається додатковим благом фізособи.

--Якщо ринкова ціна квартири 1 300 000 грн, а її продають за 1 200 000 грн, то додаткове благо = 100 000 грн.
--Із цієї суми підприємство має утримати та сплатити ПДФО 18% + ВЗ 5%.
--Але податкова має довести, що ринкова ціна дійсно вища – підприємство може обґрунтовувати, що його ціна є звичайною.

Чи зобов’язане підприємство продавати за балансовою вартістю?
Ні. Балансова вартість – це собівартість квартири, але підприємство може продавати за будь-якою ціною, яка відповідає ринковим умовам.

Головне – дотримуватися правил:

ПДВ нараховується на всю договірну ціну.
Якщо договірна ціна нижча балансової, ПДВ донараховується на різницю.
Якщо ціна нижча ринкової, може виникнути ПДФО та ВЗ із додаткового блага.

Підсумок:
Балансова вартість – це бухгалтерське значення без ПДВ.
У довідці про балансову вартість ПДВ не вказується.
Якщо договірна ціна нижча балансової, треба донарахувати ПДВ.
Якщо договірна ціна нижча ринкової, може виникнути додаткове благо та ПДФО+ВЗ.
Підприємство може продавати за будь-якою ціною, але з урахуванням податкових нюансів.

Раді допомогти, звертайтесь ще!