Облік забезпечувальних платежів між ТОВ у будівництві нежитлового приміщення

Якщо платіж за договором є виключно забезпеченням виконання зобов’язань і підлягає поверненню, його отримання та перерахування не створюють доходів, витрат і ПДВ у сторін. Якщо надалі кошти зарахують в оплату нежитлового приміщення, вони стануть авансом: забудовник нарахує ПДВ, а платник отримає право на податковий кредит за зареєстрованою податковою накладною.

Забезпечувальний характер платежу та порядок його повернення потрібно однозначно визначити в договорі з урахуванням ст. 572 Цивільного кодексу України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863). За умови виключно забезпечувального та поворотного характеру коштів їх отримання не є постачанням за пп. 14.1.185, п. 185.1 Податкового кодексу України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text), тому податкові зобов’язання та податковий кредит із ПДВ не визначаються.

Водночас, якщо перевірка встановить, що кошти від початку призначалися для фінансування будівництва в обмін на майбутню передачу конкретної площі без реального наміру повернення, ДПС намагатиметься визнати їх авансом. Тоді ПДВ нараховуватиметься за правилом першої події на дату отримання коштів відповідно до п. 187.1 ПКУ.

Якщо забезпечення згодом зараховують в оплату приміщення, на дату відповідної додаткової угоди або основного договору платіж набуває статусу авансу. Ця дата є першою подією за пп. «а» п. 187.1 ПКУ. Постачання нежитлової нерухомості не підпадає під житлову пільгу за пп. 197.1.14 ПКУ та оподатковується за ставкою 20%. Забудовник визначає ПДВ за формулою: сума платежу × 20 / 120, складає та реєструє податкову накладну в ЄРПН. ТОВ-інвестор відображає податковий кредит на дату отримання зареєстрованої ПН відповідно до п. 198.6 ПКУ.

Надання та отримання забезпечення не впливають на фінансовий результат відповідно до НП(С)БО 15 «Дохід» (https://zakon.rada.gov.ua/go/z0860-99) та НП(С)БО 16 «Витрати» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0027-00#Text). Доходи й витрати від реалізації визнають на дату фактичної передачі приміщення за актом.

У ТОВ-забудовника отримання забезпечення, будівництво, зарахування коштів в оплату та продаж відображають такими записами.

Отримання забезпечувального платежу — Дт 311 – Кт 685.

Відображення отриманого забезпечення на позабалансовому рахунку — Дт 06.

Накопичення витрат на будівництво — Дт 23 (або 151) – Кт 20, 631, 661, 651 тощо.

Оприбуткування завершеного об’єкта, призначеного для продажу, за фактичною собівартістю — Дт 26 (або 286) – Кт 23 (або 151).

Зарахування забезпечувального платежу в попередню оплату — Дт 685 – Кт 681.

Списання отриманого забезпечення з позабалансового рахунку — Кт 06.

Нарахування ПДВ на дату зарахування коштів в оплату зі складанням ПН — Дт 643 – Кт 641/ПДВ.

Визнання доходу від продажу приміщення на загальну вартість із ПДВ — Дт 361 – Кт 701 (або 712).

Виключення з доходу раніше нарахованого ПДВ — Дт 701 (або 712) – Кт 643.

Списання собівартості переданого приміщення — Дт 901 (або 943) – Кт 26 (або 286).

Зарахування отриманого авансу в погашення заборгованості покупця — Дт 681 – Кт 361.

У ТОВ-інвестора, яке перераховує забезпечення та надалі отримує приміщення для використання як основного засобу, облік буде таким.

Перерахування забезпечувального платежу — Дт 377 – Кт 311.

Відображення наданого забезпечення на позабалансовому рахунку — Дт 05.

Зарахування забезпечувального платежу у виданий аванс — Дт 371 – Кт 377.

Списання наданого забезпечення з позабалансового рахунку — Кт 05.

Відображення податкового кредиту за зареєстрованою ПН — Дт 641/ПДВ – Кт 644/1 (або через рахунок 644).

Оприбуткування придбаного приміщення за вартістю без ПДВ — Дт 152 – Кт 631.

Закриття розрахунків із ПДВ — Дт 644/1 – Кт 631.

Зарахування виданого авансу в погашення заборгованості перед забудовником — Дт 631 – Кт 371.

Введення нежитлового приміщення в експлуатацію як основного засобу — Дт 103 – Кт 152.

Раді допомогти, звертайтесь ще!