Переваги та ризики різних варіантів оренди приміщення для бізнесу

Варіант 1: ФОП (ЄП 2 група) → ТОВ (ЄП 3 група) → ТОВ (ЗС + ПДВ)
Ця модель передбачає ланцюг суборенди, де першою ланкою є ФОП на 2-й групі.

Переваги:

Мінімальне податкове навантаження на першій ланці: ФОП на 2-й групі сплачує фіксований єдиний податок та військовий збір, незалежно від суми отриманого доходу в межах ліміту.
Кінцева ланка (ТОВ на загальній системі) отримує право на податковий кредит від ТОВ на 3-й групі, якщо воно обере ставку 3% + ПДВ.
Недоліки та обмеження:

ФОП на спрощеній системі не може здавати в оренду понад 900 кв. м нежитлових приміщень та/або 400 кв. м житлових (п.п. 291.5.3 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946).
ФОП на 2-й групі має право надавати послуги (оренда для цілей ПКУ є послугою) виключно населенню або іншим платникам єдиного податку (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946). Оскільки першим орендарем є ТОВ на ЄП 3 групи, ця умова виконується.
Ризики:

Якщо ТОВ (перший орендар) втратить статус платника єдиного податку, ФОП на 2-й групі автоматично порушить умови перебування у своїй групі, оскільки надаватиме послуги платнику на загальній системі.
Структура може бути визнана штучною, створеною виключно для мінімізації податків за відсутності ділової мети. Це загрожує донарахуванням податків за «звичайною ціною» або визнанням правочинів недійсними.
Якщо ТОВ на 3-й групі (3% + ПДВ) здає приміщення ТОВ на загальній системі за ціною, значно вищою за вхідну, це може привернути увагу системи моніторингу ПДВ як «накрутка» податкового кредиту.

Варіант 2: Фізична особа → ТОВ (ЄП 3 група) → ТОВ (ЗС + ПДВ)
У цьому варіанті власник приміщення виступає як звичайна фізична особа (громадянин), а не підприємець.

Переваги:

Для звичайних фізичних осіб не діють обмеження щодо площі (400/900 кв. м), встановлені для ФОП-спрощенців.
Не потрібно реєструвати ФОП та подавати щоквартальні звіти (якщо орендар виступає податковим агентом).
Такий підхід зазвичай викликає менше питань, оскільки податкове навантаження тут вище.
Недоліки:

Високе податкове навантаження на першій ланці: Орендар (ТОВ на ЄП) як податковий агент зобов'язаний утримати з доходу фізичної особи ПДФО (18%) та військовий збір (5%). Сумарно це становить 23% від суми оренди.
База оподаткування ПДФО не може бути меншою за мінімальну вартість оренди, встановлену місцевою радою (п.п. 170.1.2 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965).
Ризики:

ТОВ на 3-й групі (якщо воно є платником ПДВ) при суборенді на ТОВ (ЗС) повинно нараховувати ПДВ виходячи з договірної вартості, але не нижче ринкової ціни.
При системному наданні в оренду багатьох об'єктів існує ймовірність спроб довести здійснення підприємницької діяльності без реєстрації.

Раді допомогти, звертайтесь ще!