Збільшення орендної плати: як врахувати зміни НГО

Для земель приватної власності діє принцип свободи договору (ст. 627 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3118 , ст. 15, 21 Закону України «Про оренду землі» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n91 ):

Мінімальний поріг 3% — не імперативний для приватних земель: Указ Президента № 92/2002 щодо планки у 3% має рекомендаційний характер для приватних орендодавців (хоча на практиці склався як орієнтир). Обов'язкової законодавчої норми, яка б автоматично визнавала договір недійсним лише тому, що фіксована сума стала меншою за 3% поточної НГО, немає.
Фіксована грошова сума чи відсоток:

Якщо в договорі написано: «Орендна плата встановлюється у розмірі 3% від НГО, що на момент укладання становить X грн» — це прив'язка до відсотка від нормативної вартості. Якщо НГО зросла (наприклад, через загальнонаціональну чи нову локальну оцінку), орендодавець має право вимагати перегляду.
Якщо ж прописано: «Орендна плата становить X грн на рік без урахування індексації» (а 3% було лише внутрішнім розрахунком на етапі підписання) — орендар формально має право виплачувати зафіксовану суму в гривнях, доки до договору не внесено змін.

Автоматично плата не збільшується: Відповідно до ст. 23 Закону «Про оренду землі» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n141, орендна плата за приватні землі змінюється за згодою сторін, якщо інший порядок прямо не прописаний у договорі (наприклад, пряме застереження про автоматичний перерахунок у разі зміни НГО).

Ризик для фермерського господарства: Якщо власник паю звернеться до суду чи захоче розірвати договір, судова практика часто стає на бік орендодавця, якщо договір містить формулювання саме про відсоткову ставку від НГО.

Нюанс щодо формулювання «без урахування індексації»
У практиці агрообліку важливо розмежовувати два різні поняття:

Щорічна індексація НГО (коефіцієнт споживчих цін): Умова «без урахування індексації» звільняє орендаря від обов'язку щороку множити базу на коефіцієнт інфляції Держгеокадастру.
Зміна самої бази (НГО): Якщо проведено нову нормативну грошову оцінку або затверджено нову базову вартість, це не індексація, а зміна самої бази розрахунку. Якщо в договорі розмір прив'язано до «3% від НГО», а не просто до сталої гривневої суми, прив'язка йде до нової оцінки.

Вплив на МПЗ (Мінімальне податкове зобов'язання)
Для платників єдиного податку 4 групи або загальної системи орендна плата за землю впливає на виконання МПЗ:

Усі виплачені суми орендної плати за паї (а точніше — утримані та сплачені з них ПДФО і військовий збір) йдуть у зменшення загального МПЗ фермерського господарства.
Якщо орендна плата штучно занижена, ФГ просто доплатить різницю до бюджету у вигляді податку за результатами річної декларації (розрахунку МПЗ).

Як краще діяти
Перевірити розділ договору «Орендна плата» та «Зміна умов договору»:

Чи є фраза про обов'язковий перегляд плати у разі зміни НГО?
Чи встановлено орендну плату як фіксовану суму, чи як відсоток від чинної оцінки?

Оптимальний практичний шлях:

Підготувати додаткову угоду до договору оренди землі, де зафіксувати нову суму орендної плати, розраховану вже від актуальної НГО 2026 року.

Це знімає ризики конфліктів із пайовиками (особливо в умовах конкуренції за землю між агровиробниками), претензій ДПС щодо заниження бази оподаткування ПДФО/ВЗ та судових спорів щодо розірвання договору.
Якщо додаткову угоду не підписувати:

Якщо ви сплачуватимете стару фіксовану суму без підписання додаткової угоди, обов'язково контролюйте, щоб це не суперечило пункту договору про відповідальність сторін та розрахунок відсотка. Сплачувати більшу суму без додаткової угоди також не рекомендується, оскільки податкова може трактувати різницю як інші виплати або безпідставно нараховані витрати.

Раді допомогти, звертайтесь ще!