Облік продажу земельної ділянки між юрособою та ФОПом

Операція з купівлі-продажу земельної ділянки між юрособою на 4-й групі ЄП та ФОПом на 3-й групі ЄП (3% + ПДВ) має кілька критичних нюансів щодо ПДВ, єдиного податку, 75%-ї частки сільгосптоваровиробництва та подальшого розрахунку МПЗ.

1. Податки та облік у продавця (Юрособа, ЄП 4-та група)
ПДВ
Пільга за пп. 197.1.21 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722: Операція з постачання (продажу) земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДВ (крім випадків продажу земельних ділянок, що знаходяться під об’єктами нерухомості та включаються до їх вартості).
Оскільки відчужується окрема ділянка (код 01.13), ПДВ за ставкою 20% не нараховується.

Податкова накладна (ПН): Юрособа зобов'язана скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну на звільнену операцію:

У верхній лівій графі робиться позначка «Без ПДВ».
Код ставки: 903.
У графі 9 зазначається код пільги: 14060442 (відповідно до Довідника податкових пільг).
У декларації з ПДВ обсяг відображається у рядку 5.1 з обов'язковим поданням Додатка 5 (розрахунок пільг).

Єдиний податок 4 групи та «Частка 75%» (Головний ризик)
Дохід від продажу землі не оподатковується додатково єдиним податком 4 групи (платники 4 групи сплачують фіксований податок із площі угідь).

Вплив на Розрахунок частки с/г товаровиробництва:

Дохід від реалізації необоротних активів (земельної ділянки) визнається за правилами бухобліку (субрахунок 712).
Цей дохід включається до загальної суми доходу (знаменник формули частки).

Одночасно цей дохід не є доходом від реалізації власної с/г продукції (чисельник) і не відноситься до коригувань, що зменшують загальний дохід (рядок 3 Розрахунку), на відміну від продажу основних засобів, які використовувалися понад 24 місяці (бо земля є невиробничим/неамортизовуваним активом за нормами ПКУ)

Ризик: Значна сума продажу ділянки може зменшити підсумковий відсоток частки сільгосптоваровиробництва нижче 75%, що створить загрозу втрати статусу платника 4 групи на наступний рік.

Звітність з ЄП 4 групи, плата за землю та МПЗ
Уточнення декларації ЄП 4 групи: Якщо ділянка входила до складу угідь, за якими нараховувався єдиний податок, юрособа подає уточнюючу загальну та звітну податкову декларацію платника ЄП 4 групи протягом 20 календарних днів кварталу що настає після переходу права власності, зменшуючи податкове зобов'язання з місяця вибуття ділянки.

Форма 20-ОПП: Протягом 10 робочих днів після держреєстрації переходу права власності подається форма 20-ОПП (графа 2 — код ознаки надання інформації 3 — зміна відомостей / вибуття об'єкта).
МПЗ (Мінімальне податкове зобов'язання): За рік, у якому відчужено ділянку, МПЗ за нею розраховується юрособою пропорційно: за період з 1 січня до 1 числа місяця, в якому держреєстратор оформив перехід права власності на покупця (пп. 38-1.1.4 ПКУ) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n19231.

Бухгалтерський облік у юрособи
Земельні ділянки обліковуються на субрахунку 101 «Земельні ділянки» і не підлягають амортизації (п. 22 НП(С)БО 7) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#o116.

Переведення до необоротних активів, утримуваних для продажу:

Дт 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу» — Кт 101 — на балансову вартість ділянки.
Перехід права власності (підписання акта приймання-передачі та держреєстрація):

Дт 377 «Розрахунки з іншими дебіторами» — Кт 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів» — на договірну вартість.
Відображення пільгової ПН:

Записи з ПДВ у кореспонденції не формуються (або сума ПДВ нульова).
Списання балансової вартості:

Дт 943 «Собівартість реалізованих виробничих запасів» — Кт 286.
Отримання оплати від ФОПа:

Дт 311 «Поточні рахунки в банках» — Кт 377.

2. Податки та облік у покупця (ФОП, ЄП 3-тя група, 3% + ПДВ)
Оподаткування та ПДВ
Єдиний податок: Витрати на придбання землі у ФОП на спрощеній системі ніяк не зменшують базу оподаткування єдиним податком (об'єктом оподаткування є виручка).
ПДВ (Податковий кредит): Оскільки постачання звільнене від ПДВ (пільга 197.1.21), вхідного податкового кредиту не виникає.

ФОП відображає придбання у рядку 10.4 декларації з ПДВ (придбання без ПДВ) на підставі зареєстрованої продавцем пільгової ПН.

ПДФО / ВЗ (як податковий агент): Операція відбувається між юридичною особою та ФОП (або за нотаріальним договором купівлі-продажу між суб'єктами господарювання), тому обов'язків податкового агента щодо утримання ПДФО/ВЗ у покупця не виникає.

Плата за землю та МПЗ у ФОПа
Звільнення від земельного податку: Згідно з пп. 4 п. 297.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7200 платники ЄП 3-ї групи звільняються від нарахування та сплати земельного податку за земельні ділянки, що використовуються ними для провадження господарської діяльності. Якщо ділянка використовується в агробізнесі ФОПа — земельний податок не сплачується.

Форма 20-ОПП: Подається протягом 10 робочих днів з моменту реєстрації права власності з ознакою 1 (первинне надання інформації про новий об'єкт).

МПЗ: Починаючи з місяця, в якому зареєстровано право власності на ділянку, обов'язок щодо розрахунку та виконання МПЗ за нею переходить до ФОПа у складі Додатка з МПЗ до декларації платника ЄП 3 групи за підсумками року.

Облік у ФОПа
ФОП веде облік доходів і витрат за встановленою типовою формою. Оскільки витрати на ЄП не враховуються при розрахунку податку 3%, ця сума фіксується у первинних документах (нотаріальний договір, платіжне доручення, виписка банку, витяг з ДРРП), які зберігаються для підтвердження витрат і права власності.

Оплата обов'язково має здійснюватися з підприємницького поточного рахунку (IBAN 2600) на рахунок юрособи, а в призначенні платежу зазначаються реквізити договору купівлі-продажу.

Раді допомогти, звертайтесь ще!