Облік придбання земельної ділянки: податки та вартість операції

ТОВ сплатило податки неправильно, якщо у договорі купівлі-продажу зазначена вартість земельної ділянки 101 200,00 грн і оціночна вартість не перевищує цю суму. Податковий кодекс України не передбачає збільшення бази грошового доходу через зворотний розрахунок, а ПДФО і військовий збір мають утримуватися із суми договору за рахунок продавця.

Згідно з п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text дохід від продажу земельної ділянки визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче її оціночної вартості. Якщо в договорі зазначено 101 200,00 грн і оціночна вартість не є вищою за цю суму, саме 101 200,00 грн є базою оподаткування.

Відповідно до пп. 168.1.1 ст. 168 та п. 172.7 ст. 172 Податкового кодексу України покупець-юридична особа як податковий агент зобов’язаний утримати ПДФО та військовий збір із суми доходу фізичної особи. Тому при договорі на 101 200,00 грн розрахунок мав бути таким: база оподаткування — 101 200,00 грн, ПДФО — 101 200,00 грн × 5% = 5 060,00 грн, військовий збір — 101 200,00 грн × 5% = 5 060,00 грн, сума до виплати фізичній особі — 91 080,00 грн.

Виплата фізичній особі всієї суми 101 200,00 грн і сплата податків 11 244,44 грн за рахунок ТОВ означає, що податки фактично сплачені за продавця. Податкові органи можуть розцінити таку суму як додаткове благо фізичної особи за пп. «г» пп. 164.2.17 Податкового кодексу України, що створює ризик додаткового нарахування ПДФО 18% та військового збору 5% на суму сплачених за фізичну особу податків.

Якщо сума 112 444,44 грн фактично була оціночною вартістю ділянки, база оподаткування могла становити 112 444,44 грн. Але й у такому разі податки 11 244,44 грн мали бути утримані із суми виплати продавцю, тобто виплатити належало 101 200,00 грн − 11 244,44 грн = 89 955,56 грн.

У бухгалтерському обліку земельна ділянка зараховується на баланс за первісною вартістю відповідно до п. 8 НП(С)БО 7 «Основні засоби» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text. Первісна вартість формується із суми, сплаченої постачальнику за договором, без урахування штучно збільшеної податкової бази, а також із супутніх витрат, безпосередньо пов’язаних із придбанням: державного мита, адміністративного збору за реєстрацію права власності, послуг нотаріуса, оцінки тощо.

Отже, земельна ділянка оприбутковується за фактичною ціною договору 101 200,00 грн плюс супутні витрати на оформлення. Земельні ділянки не підлягають амортизації в бухгалтерському обліку за п. 22 НП(С)БО 7 і в податковому обліку за пп. 14.1.138 Податкового кодексу України.

Проведення:

Відображено договірну вартість земельної ділянки — Дт 152 – Кт 685 (або 631) — 101 200,00 грн

Включено до первісної вартості супутні витрати: послуги нотаріуса, держмито, реєстраційний збір — Дт 152 – Кт 685 (або 311)

Введено земельну ділянку в експлуатацію після державної реєстрації права власності — Дт 101 – Кт 152

Утримано ПДФО 5% — Дт 685 – Кт 641/ПДФО — 5 060,00 грн

Утримано військовий збір 5% — Дт 685 – Кт 642/ВЗ — 5 060,00 грн

Перераховано кошти фізичній особі — Дт 685 – Кт 311 — 91 080,00 грн

Перераховано ПДФО до бюджету — Дт 641/ПДФО – Кт 311 — 5 060,00 грн

Перераховано військовий збір до бюджету — Дт 642/ВЗ – Кт 311 — 5 060,00 грн

Щоб врегулювати ситуацію і зменшити ризик визнання сплачених за фізичну особу податків додатковим благом, можна укласти додаткову угоду до договору купівлі-продажу за згодою сторін у нотаріуса та зафіксувати загальну вартість земельної ділянки 112 444,44 грн. У такому разі первісна вартість землі становитиме 112 444,44 грн, ПДФО 5 622,22 грн і військовий збір 5 622,22 грн будуть утримані з доходу, фактично виплачена сума 101 200,00 грн повністю закриє заборгованість перед фізичною особою, а в додатку 4ДФ до Податкового розрахунку за ознакою доходу «104» буде відображено дохід 112 444,44 грн та сплачені податки.

Раді допомогти, звертайтесь ще!