Оформлення суборенди квартир ФОП: договори та нотаріальні вимоги

1. Стосунки між фізособою-орендодавцем і ФОП оформлюються письмовим договором оренди з обов'язковою умовою про право передачі квартири в суборенду та актом приймання-передачі. При виплаті орендної плати ФОП виступає податковим агентом.
2. Нотаріальні доручення не потрібні — ФОП виступає стороною договору (суборендодавцем) від власного імені, а не представником власника за довіреністю.
3. Так, для суборенди достатньо укласти договір суборенди у письмовій формі та підписати акт приймання-передачі; обов'язкового нотаріального посвідчення закон не вимагає.

1. Оформлення відносин між власником (фізособою) та ФОП

• Договір оренди: укладається у письмовій формі. Відповідно до частини першої статті 774 Цивільного кодексу України (а також статті 823 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3972 щодо піднайму житла), передання майна в суборенду можливе лише за згодою орендодавця.
  
  • Найзручніше прямо в договорі оренди закріпити пункт: «Орендар має право передавати об’єкт оренди (квартиру) в суборенду (піднайм) третім особам без додаткового письмового погодження з Орендодавцем».
  • Передача квартири обов'язково фіксується двостороннім актом приймання-передачі.
• Обов'язки податкового агента: коли ФОП орендує нерухомість у звичайної фізичної особи, він відповідно до підпункту 170.1.2 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965 стає податковим агентом.
  
  • ФОП зобов'язаний утримати з нарахованої фізособі-орендодавцю суми орендної плати ПДФО за ставкою 18% та військовий збір за ставкою 5%.
  • ЄСВ на орендну плату не нараховується.
  • Виплачений дохід та утримані податки ФОП відображає у Додатку 4ДФ до Податкового розрахунку з ознакою доходу «196».
• Форма № 20-ОПП: протягом 10 робочих днів з моменту підписання акта приймання-передачі приміщення ФОП повинен повідомити податкову про новий об'єкт оподаткування шляхом подання повідомлення за формою № 20-ОПП.

2. Чи потрібні нотаріальні доручення?

Ні, не потрібні. Довіреність видається для вчинення правочинів від імені та в інтересах довірителя (ст. 244 ЦКУ). У моделі суборенди ФОП діє самостійно від свого імені:

• ФОП сам є стороною договору суборенди (Суборендодавцем);
  правовим титулом передачі в користування виступає договір первинної оренди з правом суборенди, а не представництво власника.

3. Договір суборенди з кінцевим наймачем (фізособою)

Форма правочину: договір найму (піднайму) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦКУ). Нотаріальне посвідчення договору оренди/суборенди житла за законом не є обов’язковим (незалежно від строку дії) і може здійснюватися виключно за бажанням сторін.
Акт приймання-передачі: передачу квартири суборендарю та її повернення обов'язково супроводжуйте складанням актів.
Строк дії: строк договору суборенди не може перевищувати строку дії первинного договору оренди між фізособою та ФОП (ч. 2 ст. 774 ЦКУ).

Критичні вимоги спрощеної системи (2 група ЄП)

Коло контрагентів: платник 2 групи має право надавати послуги (зокрема оренди/суборенди за КВЕД 68.20) виключно платникам єдиного податку або населенню (фізичним особам) згідно з підпунктом 2 пункту 291.4 Податкового кодексу України. Здавати квартиру в суборенду юридичним особам або підприємцям на загальній системі заборонено.
Ліміт площі житлової нерухомості: відповідно до підпункту 291.5.3 Податкового кодексу України, ФОП на спрощеній системі не мають права здавати в оренду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. метрів. Ліміт рахується сумарно за всіма об'єктами (власними та орендованими), що здаються у суборенду.

Раді допомогти, звертайтесь ще!