Оформлення орендованого майна: податкові нюанси та ремонти

Податкову накладну при компенсації орендодавцем вартості капітального ремонту орендар складає за правилом першої події: на дату отримання коштів від орендодавця або на дату оформлення документа, що підтверджує передачу результатів ремонту. Така компенсація розглядається як постачання робіт (послуг) та оподатковується ПДВ за ставкою 20%.

Правові відносини щодо ремонту орендованого майна регулює Цивільний кодекс України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863. Поточний ремонт речі, переданої в найм, здійснюється наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом, а капітальний ремонт здійснюється наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 776 ЦКУ).

Орендар може здійснити поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця. Якщо поліпшення зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном. Якщо поліпшення здійснено без згоди орендодавця і їх неможливо відокремити без шкоди для майна, орендар не має права на відшкодування їх вартості (ст. 778 ЦКУ).

Поточний ремонт, спрямований на підтримання об’єкта в робочому стані, відображається у складі витрат відповідного звітного періоду залежно від призначення приміщення.

Проведення:

Відображення витрат на поточний ремонт — Дт 91, 92, 93, 94 – Кт 631, 201, 661

Якщо проведені роботи є капітальним ремонтом/поліпшенням та призводять до збільшення майбутніх економічних вигід від використання орендованого об’єкта, витрати спочатку капіталізуються, а після завершення робіт вводиться в експлуатацію окремий об’єкт на субрахунку 117 «Інші необоротні матеріальні активи».

Проведення:

Накопичення витрат на капітальний ремонт/поліпшення — Дт 153 – Кт 631 (20, 66, 65)

Введення в експлуатацію капітального ремонту/поліпшення — Дт 117 – Кт 153

Якщо після завершення капітального ремонту за домовленістю сторін орендодавець компенсує орендарю понесені витрати, в обліку орендаря об’єкт визнається утримуваним для продажу/реалізацією.

Проведення:

Переведення активу — Дт 286 – Кт 117

Відображення доходу від реалізації робіт (компенсації) — Дт 361 (377) – Кт 712 (703)

Списання собівартості — Дт 943 (903) – Кт 286 (117)

Для цілей ПДВ компенсація орендодавцем понесених орендарем витрат на ремонт/поліпшення розглядається як окрема операція з постачання послуг (робіт) відповідно до пп. 14.1.185 та п. 185.1 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text.

Дата виникнення податкових зобов’язань визначається за правилом першої події відповідно до п. 187.1 Податкового кодексу України. Якщо першою подією є отримання компенсації від орендодавця, податкова накладна складається на дату зарахування коштів на поточний рахунок орендаря. Якщо першою подією є передача результатів ремонту/поліпшень, податкова накладна складається на дату оформлення документа, який засвідчує таку передачу, зокрема акта виконаних робіт, акта приймання-передачі поліпшень або акта взаємозаліку в рахунок орендної плати.

База оподаткування визначається відповідно до п. 188.1 Податкового кодексу України виходячи з договірної вартості, тобто суми компенсації, але не нижче ціни придбання послуг/матеріалів або залишкової вартості об’єкта поліпшення, якщо він амортизувався. Ставка ПДВ — 20%. Наприклад, якщо вартість ремонту без ПДВ становить 100 000 грн, ПДВ становитиме 20 000 грн, а загальна сума компенсації — 120 000 грн.

У податковій накладній у графі 3.3 зазначається код послуги згідно з ДКПП, зокрема код групи 41.00 або відповідний підклас будівельно-монтажних чи ремонтних робіт.

Малодохідні платники податку на прибуток, які не застосовують податкові різниці, відображають операцію за правилами бухгалтерського обліку. Якщо підприємство застосовує різниці та об’єкт обліковувався на субрахунку 117 і амортизувався, застосовуються різниці, передбачені ст. 138 Податкового кодексу України: фінансовий результат збільшується на бухгалтерську амортизацію та зменшується на податкову амортизацію.

При передачі об’єкта поліпшення та отриманні компенсації застосовуються різниці, передбачені п. 138.1 та п. 138.2 Податкового кодексу України: фінансовий результат збільшується на бухгалтерську залишкову вартість переданого об’єкта та зменшується на його податкову залишкову вартість.

Раді допомогти, звертайтесь ще!