Використання нежитлового приміщення для бізнесу: ризики та можливості

Так, фізособа може одночасно здавати приміщення в оренду як власник і використовувати частину цього ж приміщення для діяльності ФОП 2 групи, за умови дотримання обмежень щодо кола орендарів і площі та оформлення всіх орендних операцій саме в межах підприємницької діяльності; ризик втрати ЄП виникне, якщо частину майна здавати «як фізособа», а частину – «як ФОП», або якщо орендарі будуть тими, кому 2 група не може надавати послуги.

Обґрунтування

1. Власник може використовувати своє майно в підприємницькій діяльності. Власник має право використовувати належне йому майно для здійснення підприємницької діяльності, якщо інше не встановлено законом, що прямо випливає з загальних правил про використання майна для бізнесу у ст. 320 ЦКУ. Тому фізособа може частину приміщення використовувати як ФОП (магазин), а іншу частину – передавати в користування, але важливо, як це оформлено з точки зору податків.

2. Для ФОП 2 групи оренда – це послуга з чіткими обмеженнями щодо кола контрагентів. Надання приміщення в оренду або суборенду є постачанням послуг, а ФОП 2 групи має право надавати послуги тільки населенню та платникам єдиного податку, але не юрособам і ФОП на загальній системі (п. 291.4 ПКУ). Якщо частину приміщення ФОП 2 групи здаватиме в оренду в межах підприємницької діяльності, орендарями повинні бути або фізособи-громадяни, або ФОП-єдинники, або юрособи-єдинники; інакше це буде порушенням умов 2 групи.

3. Заборона «ділити» один і той самий об’єкт на ФОП-оренду і «особисту» оренду. Якщо фізична особа зареєстрована як ФОП на спрощеній системі та має КВЕД 68.20, то всі операції з надання в оренду цієї нерухомості вона повинна здійснювати виключно як підприємець. Схема, коли частину того самого об’єкта здають «як ФОП», а частину – «як фізособа не-підприємець», розцінюється як порушення умов роботи на ЄП і тягне ризик втрати статусу єдинника, про що прямо попереджають податкові органи. Щоб не було ризику, усі договори оренди щодо цього приміщення мають укладатися від імені ФОП із відображенням доходів у підприємницькій діяльності.

4. Площа всієї орендованої/суборендованої частини враховується для ліміту по оренді на ЄП. ФОП 1–3 груп не можуть бути платниками ЄП, якщо надають в оренду нежитлові приміщення, загальна площа яких перевищує 900 кв. м (п. 291.5.3 ПКУ). Для оцінки цього ліміту беруть площу всіх частин приміщень, які фактично здаються в оренду/суборенду як підприємницька діяльність; власне використання під магазин у цей ліміт не входить, але як тільки частину площі ви передаєте в користування іншим за плату, вона стає «орендною» з точки зору цієї норми.

5. Сам факт того, що ФОП працює в «своєму» приміщенні, не загрожує ЄП. Використання частини приміщення для магазину ФОПа є нормальним способом застосування майна у власній діяльності і саме по собі не порушує умов перебування на спрощеній системі; ризик виникає лише внаслідок неправильно оформлених або «подвійних» схем оренди й порушення обмежень п. 291.4 та 291.5.3 ПКУ.

Безпечна модель: усе надання в оренду по цьому приміщенню оформляти від імені ФОП із дотриманням обмежень 2 групи та площі, а частину, яку ФОП використовує під магазин, просто не здавати нікому.