Податкові наслідки уцінки нежитлової нерухомості перед продажем фізособі

Уцінка не допоможе зменшити базу ПДВ, якщо продаж відбудеться в тому самому місяці або якщо уцінку проведено з порушенням правил бухобліку (без переоцінки всієї групи нерухомості).

Відповідно до абз. 2 п. 188.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n4551 база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижчою за їх балансову (залишкову) вартість за даними бухобліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду (місяця), протягом якого здійснюється постачання.

Якщо уцінку й продаж здійснено в одному місяці, то станом на початок місяця залишкова вартість становила 2 000 000 грн. Отже, мінімальна база оподаткування дорівнює 2 000 000 грн. Підприємство зобов'язане скласти дві ПН: одну на покупця на договірну вартість (1 000 000 грн), а другу — з типом причини «15» на різницю між балансовою та договірною вартістю (на суму 1 000 000 грн без ПДВ), нарахувавши: ПДВ = 1 000 000 × 20% = 200 000 грн.

Якщо уцінку здійснено в попередньому місяці, то 1 число звітного місяця залишкова вартість формально складе 1 000 000 грн. Проте, якщо уцінку проведено вибірково тільки під цей продаж (без переоцінки всієї групи за НП(С)БО 7 або без дотримання дати балансу), податкові органи під час перевірки визнають операцію уцінки безпідставною і донарахують ПДВ виходячи з вартості до уцінки (2 000 000 грн).

Згідно з п. 16 НП(С)БО 7 «Основні засоби» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text переоцінка об’єкта здійснюється лише на дату балансу за умови суттєвого відхилення його вартості від справедливої. При цьому обов’язково переоцінюються всі об’єкти групи основних засобів, до якої належить об’єкт (група «Будівлі, споруди та передавальні пристрої»). Уцінка одного окремого приміщення без оцінки всієї групи є порушенням правил бухобліку.

Якщо проводиться класична переоцінка (уцінка) за НП(С)БО 7 (за умови переоцінки всієї групи), то визначається індекс переоцінки (Іп = Справедлива вартість / Залишкова вартість = 1 000 000 / 2 000 000 = 0,5). Первісна вартість та знос пропорційно зменшуються:

Дт 975 Кт 103 — відображено уцінку залишкової вартості об’єкта нерухомості (на 1 000 000 грн, за умови відсутності попередніх дооцінок);
Дт 131 Кт 103 — зменшено накопичений знос у зв'язку з уцінкою (способом сторно або зворотною проводкою на розраховану суму зменшення зносу);
Дт 131 Кт 103 — списано залишок накопиченого зносу при переведенні на продаж;
Дт 286 Кт 103 — переведено об'єкт до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (за новою залишковою вартістю — 1 000 000 грн).

Раді допомогти, звертайтесь ще!