Особливості бухобліку та оподаткування для управителів нерухомості

Так, ТОВ на спрощеній сисетмі може бути управителем нерухомого майна, але на думку ДПС, за договором управління майном управитель повинен бути платником єдиного податку за ставкою 3% із реєстрацією платником ПДВ. У власному обліку управителя доходом є винагорода за управління (а також компенсація витрат, якщо вона надходить на його власний рахунок), тоді як операції з управління майном ведуться окремо через окремий банківський рахунок.

Правові засади договору управління майном визначені главою 70 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863. Договір управління нерухомим майном укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню, а право управління (довірчої власності) — державній реєстрації (ч. 2 ст. 1029, ч. 2 ст. 1031 ЦКУ). Передача нерухомості в управління не спричиняє переходу права власності до управителя (ч. 5 ст. 1033 ЦКУ), тому така операція не є постачанням товару для цілей ПДВ. Платником податку на нерухоме майно залишається власник об’єкта відповідно до пп. 266.1.1 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text.

Згідно з ч. 3 ст. 1030 ЦКУ майно, передане в управління, обліковується управителем на окремому балансі, щодо нього ведеться відокремлений бухгалтерський облік, а всі розрахунки здійснюються через окремий банківський рахунок. Нерухомість, отримана в управління, відображається на позабалансовому субрахунку 025 «Майно в управлінні». Амортизація управителем не нараховується, оскільки таке майно не є його активом.

Доходи від використання майна, зокрема орендна плата, а також витрати, пов’язані з експлуатацією об’єкта, відображаються в окремому обліку договору управління та належать установникові управління відповідно до ст. 1034 ЦКУ. До фінансової звітності самого управителя такі доходи і витрати не включаються.

У власному бухгалтерському обліку управитель відображає лише надання послуг з управління майном.

Проведення:

Нараховано винагороду за управління — Дт 361 – Кт 703

Отримано винагороду — Дт 311 – Кт 361

Щодо можливості застосування єдиного податку за ставкою 5%, ДПС у консультації ГУ ДПС у Запорізькій області від 05.09.2022 «Чи має право юридична особа - платник єдиного податку третьої групи бути управителем майна?» https://zp.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/612056.html зазначає, що договори управління майном, на які поширюються особливості податкового обліку, відповідно до п. 64.6 ст. 64 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text повинні перебувати на обліку в контролюючому органі. Управитель майна береться на облік як платник податків, відповідальний за виконання податкових обов’язків за договором управління, а підставою для взяття договору на облік є прийняття рішення про реєстрацію управителя платником ПДВ. Відповідні правила передбачені також Порядком обліку платників податків і зборів №1588 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1562-11.

У цій консультації ДПС зроблено висновок, що юридична особа — платник єдиного податку третьої групи може бути управителем майна за договором управління майном лише за умови виконання вимог Податкового кодексу України щодо взяття договору на облік, реєстрації управителя платником ПДВ та застосування ставки єдиного податку у розмірі 3% доходу. Водночас ДПС окремо зазначає, що юридична особа може бути управителем і за договором про надання послуг з управління майном.

Кошти, що надходять від третіх осіб у процесі використання майна, зокрема орендна плата, відповідно до ст. 1034 ЦКУ є коштами установника управління. Вони повинні надходити виключно на окремий банківський рахунок договору управління, тому не визнаються доходом управителя.

Доходом управителя є плата за управління майном, що виплачується відповідно до ч. 1 ст. 1042 ЦКУ.

Разом із тим п. 292.4 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text передбачає, що до доходу платника єдиного податку включається лише сума винагороди за договорами доручення, комісії, транспортного експедирування та агентськими договорами. Договір управління майном у цій нормі не згадується. Саме тому контролюючі органи виходять із того, що суми компенсації витрат (зокрема комунальних послуг, поточного ремонту тощо), які надходять на власний рахунок управителя понад винагороду, включаються до його доходу та оподатковуються єдиним податком. З цієї причини всі платежі, пов’язані з утриманням та експлуатацією майна, мають здійснюватися безпосередньо з окремого банківського рахунку договору управління, без їх проходження через власний рахунок підприємства-управителя.

Раді допомогти, звертайтесь ще!