Хто нараховує орендну плату при реорганізації підприємства

До моменту державної реєстрації переходу права власності орендну плату орендарям має нараховувати та відображати в обліку й податковій звітності ТОВ «Арія», оскільки саме воно залишається зареєстрованим власником об’єкта.

Обґрунтування

1. Податкові зобов’язання та права щодо нерухомості прив’язані до зареєстрованого права. Для плати за землю прямо встановлено, що обов’язок зі сплати виникає з дня державної реєстрації права власності або користування, а офіційним підтвердженням набуття права є саме державна реєстрація речових прав у встановленому порядку, згідно з абзацом першим п. 287.1 ПКУ та Законом № 1952-IV. Аналогічна логіка застосовується і до орендних відносин за вже укладеними договорами оренди нерухомості: поки в реєстрі власником значиться ТОВ «Арія», саме воно юридично виступає стороною-домовласником.

2. Договори оренди продовжують діяти від імені зареєстрованого власника до внесення змін. За орендою землі закон прямо вимагає, щоб орендар не приступав до використання ділянки раніше державної реєстрації відповідного права оренди, а право оренди й обов’язок сплати орендної плати виникають із моменту реєстрації в Державному реєстрі, що випливає зі ст. 25 Закону № 161-XIV та ст. 126 ЗКУ. За аналогією, поки щодо будівлі в реєстрі власником значиться ТОВ «Арія», воно й виступає формальним орендодавцем, отримувачем доходу й податковим агентом за вже діючими договорами.

3. Зміна власника без реєстрації не створює для нового товариства належним чином оформленого права орендодавця. Податківці щодо орендної плати за землю підкреслюють, що допоки ЦНАП не зареєструє право оренди, у суб’єкта немає законних підстав сплачувати орендну плату за відповідні ділянки, оскільки право користування офіційно не виникло, що випливає з п. 288.1 ПКУ та абз. першого п. 287.1 ПКУ. Такий же підхід до формалізації прав застосовується до переходу права власності на будівлю: доки перехід не зареєстрований, ТОВ «Карпати» фактично не може виступати орендодавцем за чинними договорами щодо цього об’єкта.

4. Ризики для сторін мінімізуються при реєстрації та подальшій зміні сторони в договорах. Щоб уникнути подальших претензій з боку податкових органів та орендарів, варто якнайшвидше зареєструвати перехід права власності на об’єкт до ТОВ «Карпати» в Державному реєстрі речових прав, використовуючи правовстановлюючі документи та, за потреби, архівні дані або судові рішення, як це рекомендується для захисту прав власників нерухомості, набутого до 2013 року, з урахуванням статті 321 ЦКУ та статті 41 Конституції України, на які посилається Мін’юст. Після реєстрації слід оформити або додаткові угоди до чинних договорів оренди з заміною орендодавця, або нові договори з ТОВ «Карпати».

До моменту державної реєстрації переходу права власності саме ТОВ «Арія» має продовжувати нарахування й отримання орендної плати за об’єкт.