Оренда квартири родичем: оформлення та податкові нюанси для ФОП

Так, ви можете здавати в оренду квартиру вашої матері як ФОП 3 групи єдиного податку, проте оформлювати відносини документально обов’язково. Родинні зв’язки не надають автоматичного права розпоряджатися чужою нерухомістю в підприємницькій діяльності.

Квартира належить вашій матері на праві приватної власності (Цивільний кодекс України, ст. 319 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1739). Родинні зв’язки (навіть найближчі) не наділяють статусом розпорядника чи користувача майна без відповідного правочину.

Якщо ФОП здає приміщення без оформлення прав на нього:

• податкова визнає інформацію в формі № 20-ОПП недостовірною або відсутньою (штраф за Податковий кодекс України, п. 117.1) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n2375;


• виникає ризик спорів щодо правомірності ведення господарської діяльності на цьому об’єкті.

Як оформити відносини з мамою? Оптимальний та поширений варіант — договір позички (безоплатного користування житлом):

• Суть договору: відповідно до Цивільний кодекс України, ч. 1 ст. 827, за договором позички позичкодавець (мати) безоплатно передає користувачеві (ФОП) майно для користування на визначений строк.


• Критична умова: у договорі позички обов’язково має бути прямо прописане право ФОП передавати приміщення у найм (оренду / суборенду) третім особам. Без цієї умови здавати квартиру ви не матимете права.


• Форма договору:
  
  
  
  • якщо договір укладається на строк до 3 років (наприклад, 2 роки 11 місяців) — достатньо простої письмової форми;
  
  
  • якщо строк становить 3 роки і більше — договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (Цивільний кодекс України, ч. 2 ст. 793, ч. 3 ст. 828).
  
  
  
  


• Приймання-передача: передання квартири від матері до ФОП обов’язково фіксується письмовим Актом приймання-передачі.

Оподаткування та податкові наслідки

Для вашої мами: оскільки позичка є безоплатною, оподатковуваний дохід у неї не виникає.
Для ФОП на 3 групі:Орендні платежі від орендарів: уся сума коштів, яка надходитиме від орендарів на ваш підприємницький рахунок, включається до підприємницького доходу та оподатковується єдиним податком за ставкою 5% (Податковий кодекс України, п. 292.1).

Отримання майна в позичку: право власності на квартиру до вас не переходить, а майно підлягає поверненню, тому вартість самої квартири до доходу ФОП не включається. Водночас щодо безоплатного користування податкові органи іноді наполягають на визнанні доходу від безоплатно отриманих послуг на рівні середніх цін оренди (Податковий кодекс України, п. 292.3). Хоча в актуальних роз’ясненнях ДПС нерідко зазначає, що за договором позички дохід у ФОП не виникає взагалі, для повної податкової безпеки доцільно отримати індивідуальну податкову консультацію (ІПК).

Раді допомогти, звертайтесь ще!