Оренда приміщення ФОП: договір, податки та звітність для фізособи

Ви абсолютно законно можете здавати власне приміщення в оренду як звичайна фізична особа без відкриття ФОП. Оскільки орендар є підприємцем (ФОП), саме він зобов’язаний утримати й сплатити за вас податки (23%) до бюджету та подати звітність, тож подавати річну декларацію вам не потрібно. Щоб отримувати «на руки» 20 000 грн, у договорі слід зафіксувати суму орендної плати у розмірі 25 974,03 грн.

1. Хто сплачує податки та яка сума має бути в договорі

Відповідно до Податкового кодексу України, пп. 170.1.2 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965 орендар-підприємець є вашим податковим агентом. Це означає, що обов'язок нарахувати, утримати з вашого доходу та перерахувати податки до бюджету покладається виключно на орендаря (Податковий кодекс України, пп. 168.1.1).

Ставки податків становлять:

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 18% (Податковий кодекс України, п. 167.1);
• Військовий збір — 5% (Податковий кодекс України, підрозділ 10 розділу XX, п. 16-1).

Загальне податкове навантаження: 18% + 5% = 23%.
Податки утримуються із загальної (нарахованої) суми договору:

Частка, що залишається після оподаткування: 100% − 23% = 77% (або коефіцієнт 0,77).
Необхідна сума в договорі (брутто): 20 000 / 0,77 = 25 974,03 грн.
ПДФО до бюджету: 25 974,03 × 18% = 4 675,33 грн.
Військовий збір до бюджету: 25 974,03 × 5% = 1 298,70 грн.
Орендар перераховує вам на картку/рахунок: 25 974,03 − 4 675,33 − 1 298,70 = 20 000,00 грн.

Зверніть увагу: згідно з Податковим кодексом України, пп. 170.1.2, розмір нарахованої орендної плати не може бути меншим за мінімальну суму орендного платежу, затверджену місцевою радою за місцезнаходженням приміщення.

2. Як правильно скласти договір щодо комунальних платежів

У практиці податкових органів відшкодування комунальних послуг, виплачене орендодавцю окремим платежем понад орендну плату, визнається додатковим благом (Податковий кодекс України, пп. «г» пп. 164.2.17) та також обкладається ПДФО 18% і військовим збором 5%.

Щоб уникнути подвійних розрахунків і спорів, оберіть один із безпечних варіантів:

• Включити комунальні послуги до орендної плати (найкращий варіант): прописати, що орендна плата складається з фіксованої частини (25 974,03 грн) та змінної частини (еквівалент вартості фактично спожитих послуг за лічильниками). Усі виплати мають формулюватися виключно як «орендна плата», без слова «відшкодування/компенсація комунальних». З усієї суми (фіксована + змінна) орендар так само утримує 23% податків.
• Прямі договори: орендар самостійно укладає договори з постачальниками послуг або оплачує рахунки комунальних служб напряму від свого імені (якщо це передбачено технічно та погоджено з постачальниками).

3. Звітність та юридичні вимоги

Звітність орендодавця: оскільки дохід виплачує податковий агент (ФОП), він сам відображає нарахування та утримані податки у своїй податковій звітності (додаток 4ДФ). Якщо у вас немає інших доходів, що підлягають обов’язковому декларуванню, подавати річну декларацію про майновий стан і доходи вам не потрібно (Податковий кодекс України, п. 179.2).

Форма договору: договір оренди нерухомості обов'язково укладається в письмовій формі. Якщо строк оренди становить менше 3 років (наприклад, 1 рік чи 2 роки 11 місяців), нотаріально посвідчувати договір не обов'язково (Цивільний кодекс України, ч. 2 ст. 793). Договір на 3 роки і більше вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації права оренди.

Документи: обов'язково оформіть письмовий акт приймання-передачі приміщення із фіксацією поточних показників лічильників комунальних послуг.

Боятися цієї угоди через відсутність статусу підприємця не варто. Для вас цей варіант безпечний і необтяжливий: ФОП-орендар бере на себе функцію податкового агента, сплату податків та податкову звітність. Головне — зафіксувати в договорі коректну суму брутто (25 974,03 грн), щоб після сплати 23% ви отримували на рахунок рівно 20 000 грн.

Раді допомогти, звертайтесь ще!