Ризики та нюанси договору позички в спільному користуванні приміщенням

Оформлювати договір позички на всі 440 кв. м із формулюванням про «спільне невиключне користування» небажано та ризиковано. Безпечніше чітко виділити й закріпити за ТОВ конкретну частину площею 320 кв. м (440 − 120 = 320 кв. м) з графічним розмежуванням на плані приміщення.

Оформлення позички на всі 440 кв. м несе ризик донарахування умовного доходу ТОВ. За договором позички майно надається в безоплатне користування. Безоплатне користування розглядається податковими органами як безоплатно отримана послуга відповідно до пп. «в» пп. 14.1.185 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n256).

Якщо ТОВ є платником єдиного податку 3-ї групи, вартість таких послуг включається до його доходу виходячи зі звичайних (ринкових) цін оренди (п. 292.3 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n7038). Якщо в договорі позички буде зазначено 440 кв. м, контролюючі органи розрахують умовний дохід виходячи з вартості оренди всіх 440 кв. м, а не фактичних 320 кв. м.

Для ТОВ на загальній системі безоплатне користування також визнається доходом у бухгалтерському обліку згідно з НП(С)БО.

Відповідно до ч. 3 ст. 827 Цивільного кодексу https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3999 до позички застосовуються правила глави 58 ЦКУ («Найм (оренда)»). Майно або його частина, що передається в користування, має бути індивідуалізовано. Одночасна передача однієї й тієї самої площі (120 кв. м) за договором платної оренди ФОПу та за договором безоплатної позички ТОВ створює пряму колізію прав користування та дає фіскалам привід вважати договори удаваними або ставити під сумнів реальність господарських операцій.

Щоб мінімізувати претензії контролерів і чітко розмежувати відповідальність сторін, виконайте такі дії:

1. Формулювання предмета в договорі позички
У розділі «Предмет договору» необхідно прямо зазначити, що в користування передається саме частина будівлі (приміщення), та індивідуалізувати її:

Зазначити адресу, загальну площу всієї будівлі/приміщення (440 кв. м) та її реєстраційний/кадастровий номер.
Чітко зафіксувати передавану площу: «...частина нежитлового приміщення загальною площею 320 кв. м, що розташована за адресою: [...], та складається з приміщень (кімнат) № [...] згідно з технічним паспортом».

2. Обов'язковий графічний додаток (поповерховий план / схема)
Оскільки окремого технічного паспорта на 320 кв. м немає, невід'ємною частиною договору оформлюється Схема розмежування площ приміщення (викопіювання з техпаспорта):

На плані маркером/штрихуванням виділяється зона площею 320 кв. м (закріплена за ТОВ) та зона площею 120 кв. м (закріплена за ФОП).
Якщо є зони спільного користування (коридор, санвузол, тамбур), у договорі описується порядок їх спільного використання, але їхня площа має бути пропорційно або конкретно врахована в межах закріплених часток.
Схема підписується обома сторонами договору позички як «Додаток № 1». Аналогічну схему з виділенням 120 кв. м доцільно долучити і до договору оренди з ФОПом.
3. Оформлення акта приймання-передачі
Фактичне передання нерухомості обов'язково оформлюється актом приймання-передачі:

В акті дублюються відомості з договору: передається конкретна частина площею 320 кв. м (перелік кімнат згідно зі Схемою / Додатком № 1).
Фіксується технічний стан саме цієї частини приміщення, показники відповідних приладів обліку (лічильників електроенергії, води тощо) та кількість переданих комплектів ключів.

Раді допомогти, звертайтесь ще!