Урегулювання оренди земельної ділянки після зміни власника

Не зовсім, новий договір укладати не обов’язково лише через зміну власників, але потрібно оформити зміну сторони-орендодавця та правильно відобразити виплати і МПЗ; уточнююча декларація потрібна лише за наявності змін у площі земель у користуванні або в раніше поданих показниках.

Обґрунтування

1. Чи потрібен новий догір оренди після зміни власника
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку (у тому числі у порядку спадкування або дарування) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі, тобто чинний договір продовжує діяти і обов’язок орендаря сплачувати орендну плату зберігається, а права й обов’язки орендодавця переходять до нових власників згідно зі ст. 32 Закону № 161-14 «Про оренду землі».
Практично доцільно:

• перевірити, чи договір не містить спеціальної умови про припинення/зміну у разі зміни власника;
• оформити з новими власниками письмове повідомлення / додаткову угоду про заміну сторони-орендодавця (з новими реквізитами та розподілом орендної плати між синами, якщо ділянки/частки різні), але це вже технічне уточнення діючого договору, а не новий договір.

2. Чи потрібна уточнююча декларація платника єдиного податку 4 групи
Для платника єдиного податку 4 групи обов’язок подати уточнюючу декларацію протягом року виникає, коли змінюється площа сільгоспугідь та/або земель водного фонду у зв’язку з набуттям або втратою права власності/користування, а не при простій зміні власника ділянки, що вже була в користуванні, про що йдеться у пп. 295.9.5 ПКУ.
Якщо:

• ФГ як орендар продовжує користуватися тими самими ділянками на тих самих площах і не було перерви в праві користування,
• ці ділянки вже включені до річної декларації 4 групи,
  то уточнююча декларація з єдиного податку 4 групи не потрібна; МПЗ за цими ділянками ФГ розрахує та відобразить у розрахунку МПЗ за рік, як і раніше.

3. Виплата орендної плати за 2026 рік та бухоблік у ФГ
У фермера ситуація така:

• договір оренди діє, але змінився власник;
• орендна плата за період після смерті орендодавця нараховується і сплачується вже на користь спадкоємця/нового власника, а до моменту оформлення спадщини суми можуть накопичуватися як зобов’язання майбутніх періодів, без відображення доходу фізособи до її ідентифікації.
  Для 2026 року у ФГ можливі дії в обліку:
• нараховувати орендну плату щомісяця за договором на рахунок розрахунків з новими власниками та визнавати витрати (за НП(С)БО 16 або своїм робочим планом рахунків);
• якщо до моменту реєстрації права спадкоємців / обдарованих виплати не проводились, накопичену суму показати як кредиторську заборгованість перед новими власниками й одноразово виплатити після подання ними документів, як це описано при смерті орендодавця і подальшій виплаті спадкоємцю (орендна плата нараховується та виплачується новому орендодавцю із утриманням ПДФО і військового збору за ставками, наведеними для доходів від оренди у профільному матеріалі, що ґрунтується на п. 162.3 ПКУ);
• у 4ДФ:
  • до дня смерті нарахування і утримання ПДФО/військового збору відображаються за РНОКПП померлого;
  • за період після смерті – лише після ідентифікації спадкоємців/нових власників у місяці фактичного нарахування/виплати – із зазначенням їх РНОКПП.

Рекомендація:
Оформіть від нових власників письмове повідомлення (або додаткову угоду) з реквізитами та частками, ведіть облік орендної плати як витрат ФГ та кредиторської заборгованості перед новими орендодавцями, а в оподаткуванні 4 групи не змінюйте площу, якщо користування не переривалось і ділянки ті самі.

У вашій ситуації ключове завдання ФГ — юридично зафіксувати нових орендодавців і коректно нараховувати / виплачувати їм орендну плату та МПЗ без зміни раніше задекларованих площ.