Продаж майбутніх об'єктів нерухомості: податкові наслідки та декларація

Фізична особа має повне право продати 3 майбутні об'єкти нерухомості (МОН) в одному місяці. Чинне законодавство не обмежує кількість цивільно-правових угод, які громадянин може укладати протягом одного місяця.

Обмеження можуть існувати хіба що на рівні договору з забудовником (наприклад, заборона відступлення прав до певного етапу будівництва чи до повної оплати), тому варто ще раз перевірити договір купівлі щодо таких застережень.

Оподаткування продажу МОН

Продаж МОН регулюється п. 172.2 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4160) за окремим, спеціальним правилом: дохід від продажу протягом звітного року майбутнього об'єкта нерухомості оподатковується за ставкою ПДФО 18% та ВЗ 5%. Це правило діє незалежно від того, перший це, другий чи третій продаж такого об'єкта за рік.

Дохід визначається виходячи з ціни договору, але не нижче оціночної вартості (п. 172.3 ПКУ). Тобто навіть якщо в договорі ціна дорівнює ціні придбання, а оціночна/ринкова вартість об'єкта за цей час зросла (це типово для МОН на етапі будівництва), базою оподаткування стане саме вища оціночна вартість — а не фактична ціна продажу.

Водночас дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання МОН (пп. "и" п. 172.2). Якщо продажна ціна фактично дорівнює ціні придбання і оціночна вартість не перевищує суттєво цю ціну, після застосування витрат оподатковуваний дохід може наблизитися до нуля, і сума податку до сплати також буде мінімальною чи нульовою.

Декларування

Продавець зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій продажу таких об'єктів, здійснених протягом звітного року.

Декларація про майновий стан і доходи подається до 1 травня року, наступного за звітним.

Якщо покупцями є фізичні особи (не ФОП і не юрособи), то податки (ПДФО 18% + ВЗ 5%) сплачуються продавцем самостійно до нотаріального посвідчення кожного договору — нотаріус посвідчує договір лише за наявності квитанції про сплату. Якщо ж покупцем виступає юридична особа або ФОП, податковим агентом стає саме вона, і утримання відбувається при виплаті доходу.

Раді допомогти, звертайтесь ще!