Оренда приміщення ФОПу: як уникнути податкових питань

Відшкодування комунальних послуг у випадку оренди приміщення у договорі можна передбачити по-різному.

Розмір орендної плати встановлюється договором і це зазвичай фіксована сума. Також договором може бути передбачено періодичність перегляду розміру плати.

Плата вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Як правило, строк сплати – з 1 по 5 число місяця.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 1 ст. 762 ЦКУ).

Для підтвердження надання послуг з оренди зазвичай складають акти наданих послуг.

У разі оренди нерухомого майна, яке належить фізичній особі, орендар (ФОП) є податковим агентом.

Доходи від надання в оренду об’єктів нерухомості оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати):

• податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18% (п. 167.1 ПКУ);
• військовим збором за ставкою 5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозд.10 розд. XX ПКУ).

Об’єкт оподаткування за договором оренди нерухомості слід визначати виходячи з розміру орендної плати, зазначеної у договорі оренди, але не менше, ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди (пп. 170.1.2 ПКУ).

У договорі оренди необхідно передбачити порядок оплати комунальних послуг, інтернету, телефону, охорони об’єкта нерухомості тощо. У випадках, коли договір на постачання відповідної послуги укладено між надавачем послуги і власником нерухомості, то рахунки про оплату наданих послуг виставляються на ім’я власника об’єкта нерухомості. Варіантів оплати таких послуг за рахунок орендаря може бути декілька.

Варіант 1. Включити до договору оренди окремий пункт про те, що комунальні платежі та оплата за інші послуги (інтернет, охорона тощо) не відшкодовуються окремо, а включені до складу орендної плати. Тобто орендар сплачує орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні та інші послуги, і не відшкодовує їх окремо.

Формулювання в договорі може бути наступним:

Сторони погоджуються, що всі витрати на комунальні послуги (електропостачання, водопостачання, водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів тощо), пов’язані з користуванням орендованим приміщенням, враховані у складі орендної плати.

В такому випадку орендар в платіжній інструкції вказує, що це оплата орендної плати згідно договору оренди.

Однак у такому разі слід врахувати, що під час виплати орендної плати орендар як податковий агент з усієї суми утримує ПДФО (18%) та ВЗ (5%). Тож частина коштів, які мають відшкодовувати комунальні та інші послуги, буде зменшена на суму ПДФО та ВЗ. Тобто дохід орендодавця зменшиться (якщо орендодавець - це фізична особа)

Інша проблема полягає у тому, що не всі комунальні послуги оплачуються у фіксованій сумі (наприклад, водопостачання, електроенергія, опалення). Тож орендодавцю та орендарю доведеться постійно уточнювати суму орендної плати.

Варіант 2. Орендар відповідно до умов договору може окремо відшкодовувати орендодавцю вартість комунальних та інших послуг. У такому разі у договорі слід передбачити відповідні положення, які можна сформулювати, орієнтуючись на Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю (наказ ФДМУ від 05.09.2023 №1576).

Але є досить негативний податковий наслідок такого варіанту. ДПС наполягає на тому, що при відшкодуванні орендарю вартості комунальних та інших послуг орендодавець має утримати ПДФО та ВЗ як податковий агент. Про це було вказано в ЗІР, категорія 107.01.03:

…у разі якщо орендарем (юридичною особою або фізичною особою – підприємцем) виплачується на користь фізичної особи дохід у вигляді суми відшкодованих витрат, понесених на сплату комунальних послуг або орендар компенсує сплачені комунальні послуги власнику майна, то такий дохід включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи з відповідним оподаткуванням.

Тобто сума відшкодування є оподаткованим доходом фізособи, з якого утримується ПДФО (18%) та ВЗ (5%) і який відображається в додатку 4ДФ Податкового розрахунку із ознакою доходу «126» як додаткове благо (пп. «ґ» пп. 164.2.17 ПКУ).

Варіант 3. Альтернативою є укладення орендарем прямих договорів з постачальниками комунальних послуг. У такому випадку в орендодавця не виникає об'єкта оподаткування.

Орендар укладає договори з відповідними постачальниками комунальних та інших послуг і самостійно оплачує вартість таких послуг від свого імені. З точки зору податкових наслідків для орендодавця такий варіант найбільш оптимальний, але на практиці власники нерухомості відносяться до такого варіанту дуже обережно, побоюючись ризиків для свого статусу власника нерухомості (https://7eminar.ua/news/5636-yuridicna-osoba-orenduje-neruxomist-u-fizosobi-dogovir-opodatkuvannya-komunalni-platezi).

Раді допомогти, звертайтесь ще!