Оренда квартири через ФОП: можливості та правові нюанси

Так, можна оформити договір позички з сином і отримувати орендну плату на підприємницький рахунок за КВЕД 68.20, за умови правильного оформлення договорів і відсутності доходу у сина.

Обґрунтування

1. Право ФОПа використовувати «чужу» квартиру в бізнесі ФОП може використовувати у своїй підприємницькій діяльності майно, що йому не належить, якщо має договір з власником майна (оренда, позичка, відповідальне зберігання тощо), що узгоджується з правом власника дозволяти використання свого майна іншими особами за домовленістю сторін відповідно до ст. 320 ЦКУ. Тому син як власник може передати квартиру вам у безоплатне користування за договором позички, а ви як ФОП маєте право далі здавати її в оренду.

2. Договір позички між родичами та його форма За договором позички одна сторона безоплатно передає іншій річ для користування на певний строк, при цьому до договору позички застосовуються правила глави 58 про найм (оренду) (ст. 827 ЦКУ). Договір позички будівлі чи іншої капітальної споруди (частини) має укладатися у формі, передбаченій для договору найму такої нерухомості, тобто письмово, а при строку 3 роки і більше – з нотаріальним посвідченням (ст. 828 ЦКУ у зв’язку зі ст. 793 ЦКУ). Практично можна укласти з сином письмовий договір позички на строк до 3 років без нотаріуса, окремо передбачивши право передавати квартиру в оренду третім особам.

3. Оподаткування ФОПа: орендна плата як підприємницький дохід ФОП на 3 групі ЄП з КВЕД 68.20 має право надавати власне чи орендоване/отримане в користування нерухоме майно в оренду будь-кому, і вся орендна плата, що надходить на підприємницький рахунок, буде його доходом на ЄП. Передача квартири за договором позички не створює у ФОПа доходу від безоплатно отриманих товарів, оскільки право власності не переходить, а він отримує лише право користування, як це випливає з підходу до позички в Цивільному кодексі України та визначення доходу платника єдиного податку в ст. 292 Податкового кодексу України.

4. Відсутність оподатковуваного доходу у сина-власника За договором позички син передає квартиру безоплатно й не отримує від вас плати, тому в нього немає нарахованого чи виплаченого доходу, який підлягає оподаткуванню, у розумінні п. 164.1 ПКУ. У такій ситуації в сина зберігається лише обов’язок сплати податку на нерухоме майно як у власника, але немає бази для донарахування ПДФО/військового збору саме через договір позички.

5. Ключові умови безпечної схеми
Щоб не було претензій з боку контролюючих органів, важливо забезпечити одночасно такі умови:

• письмовий договір позички між сином та вами з чіткою вказівкою на безоплатність і право передавати квартиру в оренду третім особам;
• договір оренди ви укладаєте як ФОП (з КВЕД 68.20), орендна плата надходить на підприємницький рахунок і включається до доходу на ЄП;
• син не отримує від вас жодних платежів за користування квартирою, щоб у нього не виникав оподатковуваний дохід.

Рекомендація:
Зафіксуйте в договорі позички право ФОПа передавати квартиру в оренду, строк до 2 років 11 місяців (щоб уникнути обов’язкової нотаріальної форми), а всі орендні платежі приймайте тільки на підприємницький рахунок як дохід від КВЕД 68.20.

Такий підхід дозволяє законно отримувати орендну плату на підприємницький рахунок без додаткових податкових наслідків для сина.