Ризики оподаткування ПДВ і прибутку при продажу нерухомості

На нашу думку, якзо одне ТОВ 1 (загальна система) продає житлове приміщення іншому ТОВ 2 (загальна система), то ризики у сторін відсутні.

У продавця:

ПДВ

Це пільгова поставка (п. 197.1.14 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722).

Якщо Ви були першим власником, то можливо раніше отримати податковий кредит. Якщо це так, то на момент продажу квартири маєте нарахувати умовні ПЗ з ПДВ за п. 198.5 "б" ПК (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4931) на ПДВ, що відповідає залишковій вартості

Коли ТОВ 1 продасть квартиру (пільга) виникне також обов`язок нараховувати умовны ПЗ за ст. 199 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4967):

"199.1. У разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 цього Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в Єдиному реєстрі податкових накладних на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

199.2. Частка використання товарів/послуг, необоротних активів в оподатковуваних операціях визначається у відсотках як відношення обсягів з постачання оподатковуваних операцій (без урахування сум податку) за попередній календарний рік до сукупних обсягів постачання оподатковуваних та неоподатковуваних операцій (без урахування сум податку) за цей же попередній календарний рік. Визначена у процентах величина застосовується протягом поточного календарного року.

199.3. Платники податку, у яких протягом попереднього календарного року були відсутні неоподатковувані операції, а такі неоподатковувані операції почали здійснюватися у звітному періоді, а також новостворені платники податку проводять у поточному календарному році розрахунок частки використання товарів/послуг, необоротних активів в оподатковуваних операціях на підставі розрахунку, визначеного за фактичними даними обсягів з постачання оподатковуваних та неоподатковуваних операцій першого звітного податкового періоду, в якому задекларовані такі операції.

Розрахунок частки використання товарів/послуг, необоротних активів в оподатковуваних операціях подається до контролюючого органу одночасно з податковою декларацією звітного податкового періоду, в якому задекларовані такі оподатковувані та неоподатковувані операції.

199.4. Платник податку за підсумками календарного року здійснює перерахунок частки використання товарів/послуг та необоротних активів в оподатковуваних операціях виходячи з фактичних обсягів проведених протягом року оподатковуваних та неоподатковуваних операцій. У разі зняття з обліку платника податку, у тому числі за рішенням суду, перерахунок частки здійснюється виходячи з фактичних обсягів оподатковуваних та неоподатковуваних операцій, проведених з початку поточного року до дати зняття з обліку.

199.5. Частка використання товарів/послуг, необоротних активів в оподатковуваних операціях, визначена з урахуванням норм пунктів 199.2-199.4 статті 199 цього Кодексу, застосовується для проведення коригування сум податкових зобов’язань, зазначених у пункті 199.1 статті 199 цього Кодексу. Результати перерахунку сум податкових зобов’язань відображаються у податковій декларації за останній податковий період року. У разі зняття з обліку платника податку, у тому числі за рішенням суду, коригування відображається платником податку у податковій декларації останнього податкового періоду, коли відбулося зняття з обліку."

Отже, якщо Ви вперше показали неоподатковану (пільгову) операцію, то:

1) мали б визначити перелік придбань товарів/послуг/необоротних активів "подвійного призначення"

По аналогічній ситуації ДПСУ надає таку позицію

ЗІР (101.14, https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=38956):

"Чи потрібно нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ згідно з п. 199.1 ст. 199 ПКУ у разі постачання брухту чорних і кольорових металів, який утворився внаслідок розібрання (демонтажу) ліквідованого необоротного активу?
Відповідь:
...якщо у платника ПДВ, внаслідок розібрання (демонтажу) ліквідованого необоротного активу, утворюється брухт чорних і кольорових металів, який надалі постачається на митній території України із застосуванням режиму звільнення від оподаткування ПДВ, встановленого п. 23 підрозд. 2 розд. XX ПКУ, то у такого платника ПДВ виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ згідно з п. 199.1 ст. 199 ПКУ за придбаними з ПДВ товарами/послугами (наприклад послугами із оренди приміщення, зв’язку, комунальними послугами, канцелярським приладдям тощо), що використовуються як в оподатковуваних ПДВ операціях, так і неоподатковуваних ПДВ операціях (операціях з постачання брухту чорних і кольорових металів)."

Тобто, це може бути податковий кредит по придбаним послугам утримання приміщень загального призначення, комунальним послугам, послугам інтернету, консультаційним послугам, канцтоварам для адміністрації, заправка та обслуговування авто адміністрації (директора) і т.п.

Перелік таких витрат "подвійного призначення" рекомендуємо прописати в наказі (розпорядженні) директора

2) в додатку Д5 в таблиці 1 ряд. 2 визначаєте процент (частку) - скільки процентів складає обсяг пільгової поставки в загальному обсязі поставок (оподатковані + неоподатковані).

3) по визначеному проценту визначаєте суму вхідного кредиту по товарам/послугам/необоротним активам "подвійного призначення" складаєте та реєструєте зведену ПН типу 2, включаєте її в ряд. 4.1 декларації з ПДВ

4) проводите таке нарахування умовних ПЗ до грудня поточного року щомісяця

5) в декларації за грудень - робите річний перерахунок за правилами п. 199.4 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4967) - тобто фактично уточнюємо частку використання - визначаємо по всім операціям поставки що відбулися за 2024 рік.

Зазвичай, частка зменшується, бо в розрахунку приймають участь операції за січень-грудень, а не тільки за один місяць, як в перший місяць пільгових поставок.

Зменшення умовних ПЗ оформлюють випискою РК на "-" до тих зведених ПН, які складалися протягом року.

Дані про ці РК вписують в таблицю 2 додатку Д5 до декларації за грудень та переносять в ряд. 4.1.1 декларації за грудень.

Як провести річний перерахунок ПДВ - див. https://7eminar.ua/news/2913-pereraxunok-pdv-2024-shho-vraxuvati

З податку на прибуток:

- якщо не проводите коригувань, то все буде як в бухобілку

- якщо проводите коригування і квартира визнавалася Вами як "невиробничий ОЗ", то прий її продажу мають бути коригування (п. 138.1, 138.2 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10662): збільшуєте на залишкову вартість проданої квартири, зменшуєте на первісну вартітс, але не вище ціни продажу.

Для покупця:

По ПДВ немає права на податковий кредит, бо поставка з пільгою

Раді допомогти, звертайтесь ще!