Оформлення невитребуваного паю для фермерського господарства: варіанти

Питання з невитребуваними паями зараз надзвичайно актуальне, адже законодавство встановлює жорсткі дедлайни для їх оформлення у власність. Одразу зазначимо важливий нюанс: доки пай є «невитребуваним» (тобто на нього не оформлено право власності), його не можна купити чи передати у власність ФГ або голови.

Голова або саме ФГ можуть лише взяти його в оренду у місцевої ради (громади) до моменту, поки власник або його спадкоємці не оформлять на нього право власності.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» № 899-IV

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/899-15#n101

Якщо ж ви маєте на увазі ситуацію, коли власник паю (або його спадкоємець) готовий його оформити, а потім продати/передати вам, або мова йде про викуп паю, який уже «знайшов» власника, давайте розберемо обидва варіанти та порівняємо переваги власної землі на балансі ФГ.

Варіант 1. Оформлення на голову ФГ (як фізичну особу) з наступною орендою для ФГ
Це класична та найбільш поширена схема в українському агробізнесі.

Як це працює: Фізична особа (голова ФГ) купує або оформлює земельну ділянку на себе, а потім укладає договір оренди або емфітевзису зі своїм же фермерським господарством.
Плюси:

Захист активу: Земля залишається вашою особистою власністю. Якщо з ФГ щось станеться (рейдерство, борги, судова тяганина з контрагентами), земля не піде за боргами підприємства.
Гнучкість: Ви можете отримувати офіційний дохід у вигляді орендної плати від власного ФГ.
Простота виходу: Якщо ви вирішите вийти з бізнесу чи реорганізувати його, земля залишається при вас без складних процедур поділу майна юрособи.
Мінуси: Потрібно додатково адмініструвати договори оренди, контролювати виплату орендної плати та утримання ПДФО і військового збору з цих сум.

Варіант 2. Оформлення у власність ФГ (як юридичної особи)
З 1 січня 2024 року юридичні особи в Україні отримали право купувати землі сільгосппризначення (до 10 тис. га).

Як це працює: Земля купується безпосередньо фермерським господарством і зараховується на баланс як основний засіб (ОЗ).
Плюси: Підвищує капіталізацію підприємства та його привабливість для банків (про це нижче).
Мінуси:

Ризик втрати активу: Якщо у ФГ виникнуть податкові борги або невиконані зобов'язання перед кредиторами, на майно підприємства (включаючи землю) може бути накладено арешт чи стягнення.
Складність виведення: Забрати землю з власності юрособи у приватну власність громадянина — це окрема процедура (через вихід зі складу засновників, розподіл майна або продаж), яка тягне за собою додаткове оподаткування.

Чи є переваги для ФГ, якщо земля буде в Основних Засобах (на балансі)?
Так, наявність власної землі в активах підприємства (рахунок 101 «Земельні ділянки») дає ФГ кілька суттєвих переваг порівняно з виключно орендованими площами:

1. Кредитний та інвестиційний рейтинг (Головний плюс)
Для банків та грантодавців ФГ, яке володіє землею, виглядає в рази стабільнішим, ніж ФГ, яке її лише орендує.

Ідеальна застава: Власна земля — це високоліквідна застава під залучення кредитів (наприклад, за програмою «Доступні кредити 5-7-9%»). Банки охочіше кредитують під заставу твердих активів (землі), ніж під майнові права на оренду чи майбутній врожай.

Зростання чистих активів: Вартість землі на балансі збільшує загальну вартість бізнесу.

2. Стабільність банку землі (Захист від конкурентів)
Коли ви орендуєте пай, завжди є ризик, що після закінчення договору орендодавець (або його спадкоємець) перейде до конкурентів, які запропонують вищу плату. Власна земля на балансі — це гарантована площа, яку у вас ніхто не забере, що дозволяє впевнено планувати сівозміну та інвестувати в багаторічні насадження чи системи зрошення.

3. Бухгалтерський та податковий аспект
Амортизація: Нагадаємо, що згідно з НП(С)БО 7 вартість земельних ділянок не амортизується. Тобто витрат через амортизацію в обліку не буде.

Згідно з п. 22 НП(С)БО 7

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#o116

Єдиний податок 4 групи та МПЗ: Власна земля так само бере участь у розрахунку частки сільськогосподарського товаровиробництва. Що стосується Мінімального Податкового Зобов'язання (МПЗ) — обов'язок його нарахування та сплати за власну землю ФГ несе самостійно як власник ділянки (актуально і для платників 4 групи, де МПЗ йде в залік податку). Якщо ж земля оформлена на голову, а ФГ її орендує — обов'язок щодо МПЗ все одно переходить до ФГ (як орендаря), якщо договір оренди зареєстрований офіційно в Реєстрі речових прав (ДРРП). Тож у податковому навантаженні з МПЗ різниці практично немає.

Що краще обрати?
Якщо для вас у пріоритеті безпека активу та збереження землі у власній родині попри будь-які бізнес-ризики — оформлюйте на голову ФГ як на фізособу з передачею в оренду власному ФГ.
Якщо ви плануєте активно розвивати ФГ, залучати банківські кредити, інвестиції або гранти — наявність землі у власності юридичної особи (ФГ) як основного засобу значно підсилить ваші позиції на переговорах із банками.

Раді допомогти, звертайтесь ще!