Облік купівлі-продажу нерухомості та податки для юридичних осіб

Доброго ранку! Це досить об'ємна та цікава господарська операція, оскільки тут перетинаються різні правила для платників єдиного податку (ЄП) різних груп, а також специфіка обліку ПДВ та нерухомості.

Давайте розберемо спочатку податки для кожної зі сторін, а потім — бухгалтерські проводки.

1. Податкові наслідки для Продавця (ЮО на ЄП 4 групи, платник ПДВ)
Для платника ЄП 4 групи (зазвичай це сільгосптоваровиробники) операція з продажу основних засобів (ОЗ) має свої особливості.

Єдиний податок (4 група)
Оподаткування доходу: Сам по собі дохід від продажу адмінбудівлі не оподатковується єдиним податком 4 групи, адже база оподаткування для цієї групи — це площа сільськогосподарських угідь, а не дохід.

Критерій 75% (Частка сільгоспвиробництва): Це найважливіший нюанс. Сума від продажу будівлі потрапить до складу загального доходу підприємства. Це може зменшити частку сільськогосподарського товаровиробництва (відношення сільгоспдоходу до загального доходу). Якщо за підсумками року ця частка впаде нижче 75%, підприємство може втратити статус платника ЄП 4 групи на наступний рік.
Податок на додану вартість (ПДВ)

Оскільки Продавець є платником ПДВ, операція з продажу будівлі є об'єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20%.

База оподаткування: Визначається виходячи з договірної вартості будівлі, але не може бути нижчою за балансову (залишкову) вартість за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного періоду, в якому здійснюється продаж (згідно з п. 188.1 ПКУ).

Дії: Продавець зобов'язаний скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну на дату «першої події» (або отримання авансу, або підписання акту приймання-передачі).

Згідно з п. 188.1 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551

Військовий збір та ПДФО
Оскільки операція відбувається між двома юридичними особами, ПДФО та військовий збір не виникають.

2. Податкові наслідки для Покупця (ЮО на ЄП 3 групи, НЕплатник ПДВ)
У Покупця (фермерського господарства або іншої ЮО на ЄП 3 групи) ситуація простіша:

Єдиний податок: Купівля будівлі — це витратна операція. Оскільки 3 група (неплатники ПДВ) платить податок у відсотках від доходу (наприклад, 5%), витрати на купівлю будівлі не зменшують базу оподаткування єдиним податком.

ПДВ: Покупець не є платником ПДВ, тому він просто сплачує Продавцю повну вартість майна з урахуванням ПДВ. Цей ПДВ включається до первісної вартості будівлі в бухобліку Покупця (до податкового кредиту не включається).

Податок на нерухоме майно: Після реєстрації права власності Покупець стає платником податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (якщо місцева рада встановила ставки для таких об'єктів і немає звільнень).

Спільні обов'язкові платежі при нотаріальному посвідченні:

Збір до Пенсійного фонду (1%): Сплачує Покупець від вартості нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу.
Держмито (1%) або плата нотаріусу: За домовленістю сторін (зазвичай ділять навпіл).

Щодо землі під будівлею: > Оскільки земля перебуває у комунальній власності, право власності на неї не переходить.

Проте, відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України, до Покупця будівлі переходить право користування земельною ділянкою (на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у Продавця). Покупцю необхідно буде переоформити договір оренди землі з територіальною громадою.

Відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1021

Бухгалтерські проводки у Продавця (ЮО на ЄП 4 групи, платник ПДВ)
Продавець відображає вибуття будівлі через субрахунок необоротних активів, утримуваних для продажу, та визнає інший операційний дохід.

Етап І: Підготовка будівлі до продажу
Дебет 23 (або 91, 92) — Кредит 131 «Знос основних засобів» Нараховано амортизацію будівлі за останній місяць використання (місяць, у якому будівлю передають покупцю або переводять на рахунок 286).
Дебет 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу» — Кредит 103 «Будинки та споруди» Переведено адмінбудівлю до складу активів для продажу. Проводка робиться на суму залишкової (балансової) вартості будівлі.
Дебет 131 «Знос основних засобів» — Кредит 103 «Будинки та споруди» Списано суму накопиченого зносу будівлі за весь час її експлуатації.
Етап ІІ: Продаж та визначення фінансового результату
Дебет 361 «Розрахунки з вітчизняними покупцями» — Кредит 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів» Відображено дохід (виручку) від продажу будівлі згідно з договором та актом приймання-передачі (на повну суму з ПДВ).
Дебет 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів» — Кредит 641/ПДВ «Розрахунки за податками (ПДВ)» Нараховано податкові зобов'язання з ПДВ (20% від договірної вартості, але не нижче залишкової вартості на початок місяця).
Дебет 940 «Собівартість реалізованих необоротних активів, утримуваних для продажу» — Кредит 286 «Необоротні активи...» Списано балансову (залишкову) вартість будівлі на витрати.
Дебет 311 «Поточні рахунки в національній валюті» — Кредит 361 «Розрахунки з вітчизняними покупцями» Зараховано грошові кошти від Покупця на банківський рахунок підприємства.
Етап ІІІ: Закриття періоду (визначення прибутку/збитку)
Якщо продаж прибутковий (дохід без ПДВ більший за собівартість): Дебет 712 — Кредит 791 «Результат операційної діяльності» (списується чистий дохід).

Дебет 791 — Кредит 940 (списуються витрати).
Якщо продаж збитковий: Проводки ті самі, але сальдо на рахунку 791 покаже збиток від операції.

Бухгалтерські проводки у Покупця (ЮО на ЄП 3 групи, НЕплатник ПДВ)
Покупець капіталізує всі витрати (включаючи ПДВ, оскільки він не є його платником і не має права на податковий кредит) на рахунку 15, після чого вводить будівлю в експлуатацію.

Етап І: Придбання та додаткові витрати
Дебет 685 «Розрахунки з іншими кредиторами» — Кредит 311 «Поточні рахунки в національній валюті» Перераховано кошти Продавцю за будівлю (повна сума за договором).
Дебет 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів» — Кредит 685 «Розрахунки з іншими кредиторами» Відображено капітальні інвестиції у придбання будівлі на підставі акту. Сума включає ПДВ, виставлений Продавцем.
Дебет 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів» — Кредит 642 «Розрахунки за обов'язковими платежами» Нараховано збір до Пенсійного фонду (1% від вартості нерухомості).
Дебет 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів» — Кредит 685 «Розрахунки з іншими кредиторами» Включено до первісної вартості будівлі витрати на послуги нотаріуса та реєстраційні збори.
Дебет 642, 685 — Кредит 311 «Поточні рахунки в національній валюті» Сплачено збір до Пенсійного фонду та послуги нотаріуса з банківського рахунку.
Етап ІІ: Введення в експлуатацію
Дебет 103 «Будинки та споруди» — Кредит 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів» Зараховано адмінбудівлю до складу основних засобів (введено в експлуатацію) за сформованою первісною вартістю (після отримання витягу про реєстрацію права власності).

З наступного місяця після введення в експлуатацію Покупець щомісячно робить проводку: Дебет 92 (або 23/91) — Кредит 131 на суму нарахованої амортизації будівлі.

Раді допомогти, звертайтесь ще!