Оформлення оренди та суборенди: питання декларування земельної ділянки

Податкова декларація платника єдиного податку IV групи

Відповідно до пп. 295.9.6 ПКУ разі надання сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду в оренду або в користування на інших умовах (у тому числі на умовах емфітевзису) іншому платникові податку враховують площу орендованих або наданих у користування на інших умовах (у тому числі на умовах емфітевзису) земельних ділянок у своїй декларації. У декларації орендаря площа таких земельних ділянок не враховується.

Відповідно до ст. 295.9.6 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7145

Тобто:

суборендодавець (первинний орендар) продовжує включати площі, орендовані у ОТГ, до своєї декларації платника ЄП IV групи та самостійно сплачує податок до бюджету;

суборендар не включає відповідні площі до своєї декларації платника ЄП IV групи, що унеможливлює подвійне оподаткування однієї й тієї самої площі єдиним податком.

Податкова декларація з плати за землю

Плата за землю щодо державних та комунальних ділянок справляється у формі орендної плати (пп. 14.1.147 ПКУ).

Відповідно до пп. 14.1.147 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256

Платником орендної плати є особа, яка уклала договір оренди з відповідною радою (пп. 288. ПКУ).

Відповідно до пп. 288 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6911

Оскільки суборендодавець (первинний орендар) є стороною договору з ОТГ, обов’язок щодо подання Декларації з плати за землю та сплати орендної плати до бюджету залишається виключно за ним. Навіть передавши ділянку в суборенду, він не втрачає статусу платника орендної плати.

Суборендар не подає декларацію з плати за землю за суборендовані ділянки. Він лише сплачує суборенду плату своєму контрагенту (суборендодавцю) згідно з умовами договору.

Як це оформити

Перевірка основного договору оренди
Перш ніж підписувати папери з ФГ, перевірте ваш договір з державою/ОТГ:

Чи є там пункт про дозвіл на суборенду

Якщо вказано "за згодою орендодавця", вам потрібно надіслати лист-повідомлення до місцевої ради (або розпорядника землі) і отримати письмовий дозвіл. Якщо ж у договорі прямо не заборонено — дійте за ст. 8 Закону "Про оренду землі" (повідомити орендодавця протягом 5 днів після реєстрації).

Відповідно до ст. 8 Закону "Про оренду землі"

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n48

Складання договору суборенди
Договір суборенди — це фактично "дзеркало" основного договору, але з деякими обмеженнями:

Термін: Не може бути довшим за термін основної оренди.
Орендна плата: Розмір плати за суборенду не може перевищувати розміру орендної плати, яку ТОВ платить державі (ст. 8 Закону про оренду землі).

Цільове призначення: Має залишатися незмінним (сільгоспвиробництво).

Реєстрація права суборенди

Поки право суборенди не внесено до Державного реєстру речових прав (ДРРП), для податкової цієї суборенди не існує.

Зверніться до реєстратора.
Зареєструйте "Інше речове право — суборенда".
Тільки після дати реєстрації ФГ має право включати ці гектари у свою декларацію та рахувати МПЗ.

Орендна плата та Декларація з плати за землю

ТОВ (Орендар): Ви подаєте "Декларацію з плати за землю (орендна плата)". Ви сплачуєте кошти державі.

ФГ (Суборендар): ФГ не "відшкодовує" витрати. ТОВ надає послугу з суборенди.

Документи: Ви виставляєте ФГ Акт наданих послуг (оренди) та рахунок на суму суборендної плати.

ПДВ: Якщо ТОВ є платником ПДВ, то на суму суборендної плати ви повинні нарахувати 20% ПДВ та виписати податкову накладну. "Компенсація" без ПДВ тут не пройде.

Мінімальне податкове зобов'язання (МПЗ)
Згідно з п. 38-1.3 ПКУ, у разі передачі земельних ділянок у суборенду, обов’язок із визначення МПЗ покладається на Суборендаря.

ФГ (Суборендар): Саме фермерське господарство розраховує МПЗ у складі своєї декларації платника ЄП 4 групи (Додаток 3) та сплачує його (якщо сума податків буде меншою за розраховане МПЗ).

ТОВ (Орендар): Ви МПЗ за ці землі не рахуєте, оскільки вони передані в суборенду офіційно (з реєстрацією права суборенди в Реєстрі речових прав).

Згідно з п. 38-1.3 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n19231

Раді допомогти, звертайтесь ще!