Авансовий платіж чи гарантійний: нюанси договору оренди

На нашу думку, платіж є гарантійним (заставного типу) з можливістю зарахування; ПДВ виникає лише при зарахуванні; дисконтування потрібне, якщо договір більше 12 місяців.

Зазначу, що формулювання договору є неоднозначним: платіж названий «авансовим», але за змістом п.п. 5.12–5.12.4 він виконує функцію забезпечення виконання зобов’язань та підлягає поверненню. Тому для правильної оцінки необхідно виходити з економічної суті операції.

На нашу думку, виходячи з умов п. 5.12 та 5.12.4, цей платіж має ознаки гарантійного платежу саме у формі застави (а не завдатку). Ключовим є те, що він підлягає поверненню у разі належного виконання договору. Водночас п. 5.12.1–5.12.2 передбачають можливість його зарахування в рахунок зобов’язань, що створює елемент «змішаності» і дає підстави для альтернативного трактування як авансу.

Саме через таку конструкцію існує ризик неоднозначного підходу при перевірках, багато в чому висновок може залежати від позиції контролюючого органу.

Щодо ПДВ, відповідно до п. 185.1, п. 187.1 та п. 188.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4483, визначальним є те, чи є платіж оплатою послуг. Якщо платіж виконує лише забезпечувальну функцію і підлягає поверненню (п. 5.12.4), то він не є компенсацією вартості послуг, а отже ПДВ при його отриманні не виникає.

У разі, якщо орендодавець реалізує право за п. 5.12.2 і зараховує платіж у рахунок орендної плати або інших платежів, такий платіж фактично стає оплатою послуг. Відповідно, саме на дату такого зарахування виникають податкові зобов’язання з ПДВ.

Якщо ж платіж утримується як штраф або компенсація збитків, відповідно до п. 188.1 ПКУ такі суми не включаються до бази оподаткування, і ПДВ не виникає.

Щодо дисконтування. Якщо гарантійний платіж має характер завдатку (тобто зараховується в оплату і не повертається), тоді дисконтування не застосовується, оскільки відсутні майбутні грошові потоки.

Однак у вашому випадку, на нашу думку, платіж більше відповідає моделі застави, оскільки передбачене його повернення (п. 5.12.4). Відповідно, виникає грошове зобов’язання орендодавця повернути кошти.

Якщо строк договору перевищує 12 місяців, така заборгованість є довгостроковою, а згідно з п. 12 НП(С)БО 10 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0725-99#o14 та п. 9 НП(С)БО 11 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0085-00#o4 довгострокова грошова заборгованість підлягає дисконтуванню. Тому в такій ситуації безпечніше застосовувати дисконтування.

Якщо ви не впевнені у трактуванні або вважаєте свою позицію недостатньо сильною, варто звернутися за індивідуальною податковою консультацією (ІПК) та діяти в її межах, при цьому формулюючи запит максимально чітко (наприклад, чи виникає ПДВ при отриманні платежу, чи потрібно нараховувати та коригувати його в подальшому), щоб уникнути розмитої відповіді контролюючого органу.

Раді допомогти, звертайтесь ще!