ПДВ при продажу будівлі: оцінка, документи та розрахунки

Базою оподаткування ПДВ для вашої операції є договірна вартість, але не нижче балансової (залишкової) вартості об'єкта за даними бухгалтерського обліку станом на початок місяця, в якому здійснюється продаж. Щоб законно зменшити суму ПДВ, необхідно провести уцінку активу до його ринкової вартості (3 млн грн) у бухгалтерському обліку до початку місяця продажу.

Згідно з п. 188.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n4551 база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижчою за їх балансову вартість за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного періоду, в якому здійснюється продаж.

Якщо ви продасте об'єкт за 3 млн грн при балансовій вартості 7 млн грн, вам доведеться нарахувати ПДВ на всі 7 млн грн (1,4 млн грн ПДВ).

Оскільки будівля не введена в експлуатацію, вона обліковується як капітальні інвестиції. Для її продажу актив необхідно перевести до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (субрахунок 286).

Відповідно до п. 9 НП(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1054-03#Text, такі активи відображаються в обліку за найменшою з двох величин: балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації (ринковою ціною за вирахуванням витрат на продаж).

Якщо ви проведете уцінку активу з 7 млн грн до 3 млн грн (ринкова ціна за оцінкою) на підставі НП(С)БО 27 у місяці, що передує продажу, то станом на 1-ше число місяця продажу його балансова вартість уже становитиме 3 млн грн. У такому разі ПДВ нараховуватиметься лише на 3 млн грн (600 тис. грн ПДВ).

Необхідні документи для мінімізації ризиків:
Звіт про експертну оцінку: Документ від сертифікованого оцінювача, що підтверджує ринкову вартість об'єкта на рівні 3 млн грн. Це головний доказ «звичайної ціни» для податківців.
Наказ керівника: Про переведення об'єкта незавершеного будівництва до складу активів, утримуваних для продажу (на субрахунок 286).
Акт уцінки / Протокол засідання комісії: Документ, що фіксує результати порівняння балансової вартості та чистої вартості реалізації згідно з НП(С)БО 27.

Зверніть увагу: Уцінку активу на субрахунку 286 слід відобразити в обліку проведенням Дт 946 Кт 286 на суму 4 млн грн. Це має бути зроблено в періоді (місяці), що передує місяцю продажу, щоб на 1-ше число місяця реалізації балансова вартість уже була знижена.

Раді допомогти, звертайтесь ще!