Дохід від продажу нерухомості: дооцінка та податкові зобов'язання

Ні, проводити дооцінку до оціночної вартості перед продажем не потрібно.

Залишкова вартість приміщення дорівнює нулю, тому згідно з положенням п. 17 НП(С)БО 7 «Основні засоби» розрахувати індекс переоцінки технічно неможливо. Крім того, з 29.07.2022 р. з цього стандарту виключено норму, яка дозволяла дооцінювати об’єкти з нульовою залишковою вартістю шляхом збільшення первісної вартості без зміни суми зносу. Таким чином, підстав для проведення дооцінки в бухгалтерському обліку немає. Для продажу достатньо перевести об’єкт до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (субрахунок 286), що передбачено розд. II НП(С)БО 27.

Виручка від реалізації приміщення відповідно до укладеного договору становить 745 000,00 грн без ПДВ. Оскільки залишкова вартість приміщення дорівнює 0, у бухгалтерському обліку весь дохід буде визнаний як прибуток до оподаткування.

У частині податкових наслідків: якщо ТОВ є платником ПДВ, то згідно з п. 188.1 Податкового кодексу України база оподаткування не може бути нижчою за балансову вартість, яка в цьому випадку становить 0 грн. Відтак податкові зобов'язання з ПДВ нараховуються на повну суму реалізації: 745 000,00 грн × 20% = 149 000,00 грн. Отже, загальна сума з ПДВ – 894 000,00 грн.

На загальній системі оподаткування, якщо ТОВ є малодохідником, податок на прибуток розраховується з бухгалтерського фінансового результату: 745 000,00 грн × 18%. Для високодохідників застосовуються податкові різниці відповідно до ст. 138 ПКУ, однак у цьому випадку податкова і бухгалтерська залишкова вартість дорівнюють нулю, тому впливу на фінансовий результат немає.

Якщо підприємство перебуває на спрощеній системі, то за умови, що приміщення використовувалося понад 12 місяців, база оподаткування є різницею між ціною реалізації та залишковою вартістю, відповідно до п. 292.2 ПКУ: 745 000,00 грн - 0,00 грн = 745 000,00 грн. Ця сума оподатковується за ставкою єдиного податку, що діє для відповідної групи.

Якщо покупцем виступає фізична особа, податкові наслідки для неї відсутні. Підстав для утримання ПДФО та військового збору немає, оскільки ціна продажу перевищує оціночну вартість, що виключає факт безоплатного отримання майна чи знижки, згідно з пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ.

Проведення:
Відображення доходу від реалізації приміщення - Дт 361 – Кт 712
Списання залишкової вартості об’єкта (нульова) - Дт 972 – Кт 10
Нарахування ПДВ (якщо є платником) - Дт 712 – Кт 6432, Дт6412Кт6432
Отримання оплати від покупця - Дт 311 – Кт 361

Раді допомогти, звертайтесь ще!