Обов'язкові податки при купівлі будівлі у нерезидента в Україні

На нашу думку, якщо нерезидент володіє нерухомим майном в Україні, то він має бути зареєстрований в Україні як платник податків за правилами ст. 64 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n1484):

"64.5. Нерезиденти (іноземні юридичні компанії, організації), які здійснюють в Україні діяльність через відокремлені підрозділи, у тому числі постійні представництва, або придбавають нерухоме майно або отримують майнові права на таке майно в Україні, або відкривають рахунки в банках України (крім кореспондентських рахунків, що відкриваються банкам-нерезидентам), в інших фінансових установах, у небанківських надавачах платіжних послуг, або відкривають електронні гаманці в емітентах електронних грошей відповідно до статті 64 Закону України "Про платіжні послуги", або набувають право власності на інвестиційний актив, визначений абзацами третім - шостим підпункту "е" підпункту 141.4.1 пункту 141.4 статті 141 цього Кодексу, в іншого нерезидента, який не має постійного представництва в Україні, зобов’язані стати на облік у контролюючих органах."

Тобто, продавати нерухоме майно буде або сам нерезидент (платник податків в Україні), або його постійне представництво.

ПДВ

Якщо нерезидент продає нерухоме майно в Україні, то за оподаткування ПДВ такої операції відповідає сам нерезидент, або його постійне представництво.

Позиція ДПСУ

ЗІР (101.04, https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=28021):

"Як оподатковується ПДВ операція з купівлі резидентом - платником ПДВ нерухомості, яка розташована на митній території України і належить на правах власності нерезиденту?
Відповідь:
Якщо нерезидент, якому належить майно на митній території України, має в Україні своє представництво, яке зареєстроване платником ПДВ, то при здійсненні ним операції з постачання нерухомості, розташованої на митній території України, повинно нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ на загальних підставах за основною ставкою.
Якщо нерезидент не має постійного представництва на території України або його представництво не зареєстроване платником ПДВ, то при здійсненні операції з постачання нерухомості, що розташована на митній території України, податкові зобов’язання не нараховуються."

Податок на репатріацію

За визначенням ст. 141 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n10752):

"141.4.1. Доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними цією статтею. Для цілей цього пункту такими доходами є:

...д) доходи від продажу чи іншого відчуження нерухомого майна або неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості чи подільного об’єкта незавершеного будівництва, розташованого чи який після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта буде розташований на території України, що належать нерезиденту;

141.4.2. Резидент, у тому числі фізична особа - підприємець, фізична особа, яка провадить незалежну професійну діяльність, або суб’єкт господарювання (юридична особа чи фізична особа - підприємець), який обрав спрощену систему оподаткування, або інший нерезидент, який провадить господарську діяльність через постійне представництво на території України, які здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.4-141.4.5 та 141.4.11 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, що сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності. Вимоги цього абзацу не застосовуються до доходів нерезидентів, що отримуються ними через їх постійні представництва на території України."

Отже, якщо Ви будете виплачувати дохід нерезиденту, то маєте утримати податок рна рептаріацію 15 %.

Конвенція з Естонією в ст. 13 визначає наступне (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/233_687?find=1&text=%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85#o126):

" Стаття 13 Доходи від відчужування майна

1. Доходи, що одержуються резидентом Договірної Держави від
відчужування нерухомого майна, як воно визначено у статті 6 цієї
Конвенції і яке міститься у другій Договірній Державі, можуть
оподатковуватись у цій другій Державі."

Отже, доходи від відчуження нерухомого майна в Україні, яке належить резиденту Естонії, буде оподатковуватись в Україні

Додатково рекомендуємо отримати ІПК

Раді допомогти, звертайтесь ще!