Наслідки продажу нерухомості нижче балансової вартості для ПДВ

Наслідки продажу нижче балансової вартості в першу чергу полягають у площині ПДВ:

Мінімальна база оподаткування при продажу необоротних активів дорівнює договірній ціні, але не менше ніж балансова вартість такого активу на початок місяця, в якому здійснено продаж (п. 188.1 ПКУ). Отже, у такому разі потрібно скласти дві податкові накладні: одну — на неплатника-покупця, на договірну вартість, а другу — на себе, на різницю між договірною вартістю та мінімальною базою оподаткування (з типом причини невидачі — «15»).

Щодо виникнення у фізособи додаткового блага у вигляді індивідуальної знижки (п. 164.2.17 ПКУ) і, відповідно, обов’язку податкового агента оподаткувати такий дохід (суму знижки) ПДФО із застосуванням натурального коефіцієнта та ВЗ — за наведеними даними сказати однозначно не можна. Адже порівняння відбувається не з балансовою вартістю будівлі, а зі звичайною (ринковою) ціною такого активу. Бувають різні обставини, і балансова вартість з якихось причин може перевищувати ринкову. У такому разі виходить, що жодної знижки не надано.

Для того щоб обґрунтувати ринковість ціни, варто, особливо в такому випадку, заручитися висновком незалежного експерта. Якщо оціночна вартість близька до ціни продажу (повної, із ПДВ, адже це є звичайними умовами купівлі) — у такому разі додаткового блага немає, і підвищена балансова вартість ніяк не впливає на цей факт — вона лише слугує мінімальною базою для нарахування ПДВ.

Дт131 Кт103, Дт286 Кт103 — переведення у групу продажу

Дт377 Кт712 = 9 млн + ПДВ = 10 800 000

Дт712 Кт6432 = 1 800 000

Дт949 Кт6432 = 200 000 (додатковий ПДВ на себе, з різниці 1 млн між балансовою вартістю та ціною продажу)

Дт6432 Кт6412 = 1 800 000 + 200 000 = 2 000 000

Дт943 Кт286 = 10 000 000 — списання собівартості

Дт311 Кт377 — оплата від фізособи

Якщо податків з фізособи не потрібно утримувати, на цьому все.

Якщо ж експертна оцінка показала, що договірна ціна продажу 10 800 000 (береться ціна з ПДВ) менша ніж ринкова ціна, а ринкова, припустимо, 11 800 000 — то маємо 1 000 000 індивідуальної знижки. ПДФО дорівнює 219 512,19, а військовий збір = 50 000. Такі податки слід нарахувати за рахунок фізособи: Дт377 Кт6411, 642, а сплатити: Дт6411, 642 Кт311. А фізособа в загальному випадку має компенсувати ці податки. У разі ж, якщо вона не компенсує, сплата податків також стає окремим додатковим благом, наданим у натуральній формі, а це потребує нарахування податків у свою чергу, як на додаткове благо.

У разі наявності індивідуальної знижки та сплати податків із неї, за прикладом, який наведено, у звітності в додатку 4ДФ рядки 3а = 3 = 1 219 512,19, рядки 4а = 4 = 219 512,19, рядки 5а = 5 = 50 000, ознака доходу — 126.

Раді допомогти, звертайтесь ще!