Облік деривативів при придбанні нежитлової нерухомості: нюанси та документи

На першому етапі підприємство укладає форвардний контракт (дериватив), що підтверджує його право на придбання майнових прав на нерухомість у майбутньому. У момент укладення контракту та здійснення оплати за нього доцільним є використання рахунку 39 "Витрати майбутніх періодів". Витрати на придбання деривативу відображаються бухгалтерськими проводками: сплата коштів — Дт 377 "Розрахунки з іншими дебіторами" Кт 311 "Поточні рахунки в нац. валюті"; оприбуткування деривативу — Дт 39 Кт 377. Використання рахунку 39 є обгрунтованим, оскільки витрати понесені у поточному періоді, але пов’язані з отриманням активу у майбутньому.

Первинними документами для оприбуткування деривативу є: договір купівлі-продажу деривативу (форвардний контракт), акт приймання-передачі деривативу (як підтвердження фактичної передачі прав), а також платіжні документи (платіжне доручення, банківська виписка).

Коли об’єкт нерухомості фактично отримується, вартість придбаного деривативу включається до первісної вартості такого активу. Це відповідає вимогам п. 8 НП(С)БО 7 "Основні засоби". В обліку це відображається як Дт 151 "Капітальне будівництво" Кт 39 "Витрати майбутніх періодів".

Щодо ПДВ, важливо чітко розмежовувати дві операції: купівлю деривативу та придбання самої нерухомості. Операція з купівлі деривативу не є об’єктом оподаткування ПДВ відповідно до пп. 196.1.1 ПКУ, оскільки деривативи належать до фінансових інструментів.

Натомість операція з придбання нежитлової нерухомості підлягає оподаткуванню ПДВ за загальною ставкою 20% (за винятком звільнень, передбачених пп. 197.1.14 ПКУ, які не застосовуються до нежитлових приміщень). Податкові зобов’язання продавця і, відповідно, право покупця на податковий кредит виникають за правилом першої події: або на дату отримання коштів від покупця (авансу), або на дату передачі об’єкта (акт приймання-передачі) — згідно з п. 187.1 ПКУ. Підставою для податкового кредиту є зареєстрована в ЄРПН податкова накладна (п. 198.2, п. 201.10 ПКУ).

Таким чином, підприємству слід відображати в бухгалтерському обліку витрати на дериватив як витрати майбутніх періодів і включати їх до вартості нерухомості після фактичного отримання об’єкта. Податковий кредит з ПДВ виникає не на етапі придбання деривативу, а тільки при оплаті або отриманні самої нерухомості, за умови наявності зареєстрованої податкової накладної від продавця.

Раді допомогти, звертайтесь ще!