Правила купівлі будівлі нерезидентом через представництво в Україні

На нашу думку, продати нерухоме майно має особа, яка є його власником, в т.ч. нерезидент, тобто особа, на яку зареєстроване право власності на це майно в Держреєстрі речовних прав на нерухоме майно.

Від імені власника може укласти договір його представник за довіреністю.

Ст. 141 ПКУ визначає наступне (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10752):

"141.4.1. Доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними цією статтею. Для цілей цього пункту такими доходами є:

...д) доходи від продажу чи іншого відчуження нерухомого майна або неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості чи подільного об’єкта незавершеного будівництва, розташованого чи який після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта буде розташований на території України, що належать нерезиденту;

141.4.2. Резидент, у тому числі фізична особа - підприємець, фізична особа, яка провадить незалежну професійну діяльність, або суб’єкт господарювання (юридична особа чи фізична особа - підприємець), який обрав спрощену систему оподаткування, або інший нерезидент, який провадить господарську діяльність через постійне представництво на території України, які здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.4-141.4.5 та 141.4.11 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, що сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності. Вимоги цього абзацу не застосовуються до доходів нерезидентів, що отримуються ними через їх постійні представництва на території України.

141.4.7. Суми прибутків нерезидентів, які провадять свою діяльність на території України через постійне представництво, оподатковуються в загальному порядку. При цьому таке постійне представництво прирівнюється з метою оподаткування до платника податку, який провадить свою діяльність незалежно від такого нерезидента.

Постійне представництво визначає обсяг оподатковуваного прибутку, отриманого протягом звітного (податкового) періоду, відповідно до принципу "витягнутої руки". Оподатковуваний прибуток постійного представництва має відповідати прибутку незалежного підприємства, що здійснює таку саму або аналогічну діяльність у таких самих або аналогічних умовах і діє в повній незалежності від нерезидента, постійним представництвом якого воно є.

Обсяг оподатковуваного прибутку постійного представництва розраховується відповідно до положень статті 39 цього Кодексу."

Таким чином, у разі якщо нерезидент, здійснює господарську діяльність на території України через постійне представництво та є платником податку на прибуток і отримує доходи з джерелом походження з України за операціями з продажу нерухомості, що знаходиться на території України, то такий нерезидент визначає обсяг оподатковуваного прибутку відповідно до вимог пп. 141.4.7 ПКУ, а також подає податкову декларацію з податку на прибуток підприємств та сплачує податок до бюджету. При цьому резидент не утримує податок на репатріацію з такого доходу.

Якщо ж представництво не є постійним, то резидент буде утримувати 15% з суми такого доходу при його виплаті

Додаткові податки не виникають по операції продажу нерухомого майна, якщо це є нежитловою нерухомістю.

Якщо представництво зареєстроване платником ПДВ, то має нарахувати ПДВ при продажу нерухомого майна в загальному порядку.

Додатково рекомендуємо отримати ІПК

Раді допомогти, звертайтесь ще!