Витрати на нерухомість: капітальні чи операційні витрати підприємства

Такі витрати до моменту введення об’єктів в експлуатацію слід відносити до капітальних інвестицій і включати до первісної вартості об’єктів нерухомості, а не списувати на поточні витрати.

Обґрунтування

1. Первісна вартість об’єкта нерухомості включає витрати на оформлення прав та доведення до стану придатності. До первісної вартості основних засобів (у тому числі будівель, які будуть інвестиційною нерухомістю) включаються суми, що сплачуються постачальникам, а також реєстраційні збори, державне мито й аналогічні платежі, безпосередньо пов’язані з придбанням прав на об’єкт, та інші витрати, пов’язані з доведенням об’єкта до стану, у якому він придатний для використання за запланованою метою, що випливає з п. 8 НП(С)БО 7. До таких «аналогічних платежів» і супутніх витрат доцільно відносити переоформлення/перереєстрацію, нові техпаспорти, обов’язкові перевірки техстану, підключення до електроенергії, тепла, газу, якщо без них об’єкт не може бути зданий в оренду.

2. Інвестиційна нерухомість при первісному визнанні також обліковується за собівартістю з включенням безпосередньо пов’язаних витрат. Для інвестиційної нерухомості (нерухомість, утримувана для отримання орендної плати та/або зростання капіталу) первісною вартістю є собівартість, яка включає купівельну ціну та видатки, безпосередньо пов’язані з придбанням, зокрема професійні юридичні послуги й податки, пов’язані з передачею права власності, та інші витрати на операцію, що передбачено у пп. 20–21 МСБО 40 «Інвестиційна нерухомість». За логікою цього стандарту витрати, без яких неможливо юридично/фактично оформити та підготувати об’єкт до орендного використання, включаються до первісної вартості.

3. До введення в експлуатацію всі такі суми накопичуються як капітальні інвестиції. Відповідно до підходу, закріпленого в НП(С)БО 7, витрати, пов’язані зі створенням або придбанням і підготовкою об’єкта до використання, до моменту введення його в експлуатацію обліковуються як капітальні інвестиції на окремих субрахунках (наприклад, 151/152), а вже при введенні в експлуатацію списуються на рахунок об’єкта (103, 10 тощо) за сформованою первісною вартістю, що також випливає з п. 8 НП(С)БО 7. Тому витрати на переоформлення, техпаспорти, перевірки техстану, підключення до ресурсів у період підготовки до здавання в оренду формують вартість об’єкта.

4. Поточними витратами визнаються лише витрати на підтримання стану вже введеного в експлуатацію об’єкта. Після дати введення об’єкта в експлуатацію витрати, що здійснюються для підтримання його в робочому стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод, включаються до витрат періоду, а не збільшують первісну вартість, що відповідає підходу НП(С)БО 7 щодо відмежування поліпшення від поточного обслуговування, закріпленому в п. 8 НП(С)БО 7.

У вашій ситуації всі перелічені витрати до дати введення нерухомості в експлуатацію логічно та обґрунтовано відносити до капітальних інвестицій з подальшим включенням до первісної вартості об’єктів, які будуть здаватися в оренду.