Порядок дій при продажу нерухомості та закритті ФОП

Найбезпечніший шлях: до продажу нерухомості та закриття ФОП зарахувати гарантійні платежі в рахунок орендної плати за останні місяці, оформити акти приймання-передачі (повернення) майна та розірвати чинні договори. Таке зарахування не є бартером і не порушує вимог спрощеної системи, оскільки кошти раніше надійшли в грошовій формі на банківський рахунок. Новий власник (батько) після оформлення права власності укладає нові договори з орендарями «з нуля».

Чи є це порушенням грошових розрахунків (бартером)? Ні, це не є порушенням. Згідно з Податковий кодекс України, п. 291.6 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946 платники єдиного податку повинні здійснювати розрахунки за відвантажені товари (виконані роботи, надані послуги) виключно в грошовій формі (готівковій або безготівковій).

Оскільки гарантійний платіж від орендарів уже був фактично перерахований грошима на розрахунковий рахунок ФОП, його зарахування в рахунок орендної плати за останні місяці є виконанням грошового зобов'язання (погашенням раніше внесеного авансу відповідно до Цивільний кодекс України, ч. 1 ст. 570 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2877). Це не є взаємозаліком зустрічних однорідних вимог чи бартером, тому право на перебування на спрощеній системі зберігається.

Позиція ДПС полягає в тому, що гарантійний платіж включається до підприємницького доходу ФОП-«єдинника» в періоді його фактичного надходження на рахунок (Податковий кодекс України, п. 292.1).

• Якщо суму платежу було включено до доходу під час її отримання: при зарахуванні за останній місяць дохід повторно не нараховується, щоб уникнути подвійного оподаткування (складається лише акт наданих послуг).
• Якщо при отриманні кошти помилково не були включені до доходу (обліковувалися як застава): у періоді зарахування в рахунок оренди вони остаточно стають платою за послуги з обов'язковим відображенням у декларації з ЄП.
• Порада: повертати гарантійний платіж «живими грошима» для єдинника небезпечно через фіскальну позицію податківців, які не дозволяють зменшувати дохід при поверненні гарантійного внеску (вважаючи, що Податковий кодекс України, пп. 5 п. 292.11 стосується лише звичайних авансів). Тому використання гарантійного платежу як плати за останні місяці оренди є найбільш безризиковим варіантом.

1. Залік гарантійних платежів та завершення діючих договорів

• Укласти з ТОВ та ФОПом додаткові угоди про зарахування гарантійного платежу в рахунок орендної плати за завершальні місяці оренди (якщо це прямо не передбачено чинними договорами).
• Щомісяця складати акти наданих послуг оренди (останнім календарним днем місяця) до повного вичерпання суми внесених гарантійних платежів.
• Оформити угоди про дострокове розірвання договорів оренди (за згодою сторін) або дочекатися закінчення їх строку.
• Підписати двосторонні акти приймання-передачі (повернення) нежитлових приміщень від орендарів орендодавцю (ФОП Ірині).

2. Подання форми № 20-ОПП

• Після повернення майна з оренди ФОП зобов'язана подати до ДПС повідомлення за формою № 20-ОПП з інформацією про зміну призначення або закриття об'єкта оподаткування (протягом 10 робочих днів з дати складання акта приймання-передачі).

3. Припинення ФОП

• Подати заяву про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності ФОП (через портал «Дія» або держреєстратора).
• Подати ліквідаційну звітність:Податкову декларацію платника єдиного податку — ФОП ІІІ групи;
  Додаток 1 з ЄСВ у складі декларації.
• Сплатити єдиний податок та остаточний платіж з ЄСВ (мінімальний страховий внесок за місяць у 2026 році становить 8 647 × 22% = 1 902,34 грн).
• Закрити банківські рахунки ФОП.

4. Продаж нерухомості батькові

Нерухомість в Україні реєструється за фізичними особами, а не за ФОП (Цивільний кодекс України, ст. 320, 325). Тому правочин купівлі-продажу укладається Іриною вже як звичайною фізичною особою:

• Договір посвідчується нотаріально з реєстрацією переходу права власності.
• Оподаткування операції: оскільки відчужуються нежитлові приміщення, операція оподатковується за правилами Податковий кодекс України, ст. 172:
  ПДФО = 5% від суми доходу (Податковий кодекс України, п. 172.2, п. 167.2);
  Військовий збір = 5%;
• Дохід визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче оціночної вартості об'єкта.

Якщо орендарі планують залишатися в приміщенні після продажу

За загальним правилом (Цивільний кодекс України, ст. 770) у разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Однак, якщо не припиняти договори до продажу, виникає податковий глухий кут із гарантійними платежами:

• Якщо ФОП перерахує гарантійні кошти новому власнику (батькові), податкова розцінить це як неоподатковуваний/інший цивільний дохід батька або взаєморозрахунок між третіми особами;
• Якщо ФОП поверне їх орендарям, вона ризикує втратити право на коригування раніше задекларованого підприємницького доходу на ЄП.

Правильне оформлення при продовженні оренди:

• Повністю закрити старі договори між ФОП та орендарями (зарахувавши гарантійні платежі за останні місяці оренди).
• Провести реєстрацію права власності на батька.
• Батько (зареєструвавшись підприємцем на ЄП або діючи як звичайна фізична особа відповідно до Податковий кодекс України, п. 170.1) укладає з ТОВ та ФОПом нові прямі договори оренди, за якими орендарі сплачують нові гарантійні платежі вже на його реквізити.

Раді допомогти, звертайтесь ще!