Оренда приміщення з ремонтом: можливості та податкові ризики

Так, провести ремонт у рахунок орендної плати можна, але для орендодавця-єдинника це заборонено, а для обох сторін виникають ПДВ‑ і прибуткові ризики, тож умови треба дуже чітко оформити в договорі.

Обґрунтування

1. Можливість «ремонт у рахунок оренди». Господарські сторони можуть домовитися, що орендна плата погашається виконаними роботами, тобто йдеться про залік взаємних зобов’язань, якщо це прямо передбачено договором оренди або додатковою угодою за правилами свободи договору Цивільного кодексу України. Якщо ж орендодавець – платник єдиного податку, то такий негрошовий розрахунок для нього заборонений, адже єдинникам дозволені лише грошові форми розрахунків за надані послуги, і залік створює ризик втрати спрощеної системи (порушення вимоги п. 291.6 ПКУ).

2. Бухгалтерський облік у ТОВ‑орендаря. Якщо вартість ремонту зараховується в рахунок орендної плати, для обліку це вже не «ремонт для себе», а фактична реалізація робіт орендодавцю. У такому випадку:

   • витрати на роботи накопичують як собівартість послуг (наприклад, на рахунках 23/91 зі списанням матеріалів із балансу);
   • після завершення робіт орендар визнає дохід від реалізації ремонтних послуг на суму, що зараховується в рахунок орендної плати (рахунок 703) та нараховує ПДВ‑зобов’язання;
   • паралельно нараховується орендна плата, а потім проводиться залік заборгованостей орендної плати і вартості ремонтних робіт.

3. ПДВ‑наслідки. Роботи з ремонту, які зараховують у рахунок оренди, податково розглядаються як постачання робіт орендодавцю з обов’язковим нарахуванням ПДВ‑зобов’язань, а база оподаткування не може бути нижчою за ціну придбання товарів/послуг, використаних для ремонту (мінімальна база визначається за п. 188.1 Податкового кодексу України). Якщо договірна «орендна» сума менша за витрати, виникає ризик донарахування ПДВ до рівня мінімальної бази.

4. Податок на прибуток. У ТОВ витрати на ремонт, який передається орендодавцю в рахунок оренди, фактично стають собівартістю реалізованих робіт. Дохід від такої реалізації визначають у сумі, що зараховується як орендна плата, та включають до фінрезультату. Якщо підприємство застосовує різниці з податку на прибуток, воно додатково коригує фінрезультат відповідно до правил амортизації та оподаткування основних засобів та нематеріальних активів за ст. 138 ПКУ.

5. Податкові ризики і на що звернути увагу. Основні ризики:

   • для орендодавця‑єдинника – втрата права на спрощену систему та оподаткування недозволеного доходу за підвищеною ставкою за порушення п. 291.6 ПКУ, якщо залік вважатимуть негрошовим розрахунком;
   • для платника ПДВ – ризик донарахування ПДВ, якщо вартість робіт занижена порівняно з собівартістю чи ринком, а також можливі претензії щодо документального оформлення заліку;
   • для податку на прибуток – спірність щодо рівня договірної вартості робіт між пов’язаними особами, якщо такі є, і відповідно ризик донарахувань.

Остаточні умови (чи це саме залік, чи зменшена орендна плата, чи окремий договір підряду) варто чітко зафіксувати в договорі, а при значних сумах доцільно отримати індивідуальну податкову консультацію.