Ремонт орендованого приміщення без податкових наслідків для ТОВ

Для мінімізації податкових наслідків ремонт краще оформити як обов’язок орендаря за договором (у т.ч. капремонт і поліпшення) із письмовою згодою ФОП, чітко розмежувавши поточний ремонт, капремонт і поліпшення та відповідно відобразивши їх у бухобліку.

Обґрунтування

1. Розподіл обов’язків за ремонтом за ЦКУ можна змінити договором. За загальним правилом поточний ремонт робить орендар, а капітальний – орендодавець, якщо інше не встановлено договором (ст. 776 Цивільного кодексу України). Тому укладіть додаткову угоду, де прямо прописано, що капітальний ремонт (у т.ч. відновлення після обстрілів) проводить ТОВ за власний рахунок без компенсації від ФОП, з дозволом на виконання робіт.

2. Поліпшення – тільки за згодою ФОП, з фіксацією, що це витрати орендаря. Наймач може поліпшувати майно лише за згодою наймодавця, і за загальним правилом має право на компенсацію або зарахування в рахунок оренди (ст. 778 Цивільного кодексу України). Щоб уникнути трактування як «подарунок» ФОП, у договорі зафіксуйте: ФОП надає згоду на поліпшення, але компенсація не здійснюється, зарахування в рахунок орендної плати не проводиться, витрати на ремонти/поліпшення – це обов’язок орендаря.

3. Бухоблік у ТОВ: ремонти – у витрати, поліпшення – капіталізація. Витрати на підтримання або відновлення робочого стану, що не збільшують очікувані економічні вигоди, визнаються поточними витратами періоду (НП(С)БО 16 «Витрати»). Натомість затрати на модернізацію, добудову, реконструкцію, що збільшують майбутні вигоди, відображаються як капітальні інвестиції з подальшим визнанням інших необоротних матеріальних активів на субрахунку 117 та амортизацією (п. 4 розд. ІІ НП(С)БО 14 «Оренда»).

4. ПДВ та податок на прибуток: ключовий ризик – при поверненні приміщення. Поки ТОВ використовує приміщення та «споживає» результати ремонтів/поліпшень, вхідний ПДВ за роботами/матеріалами обґрунтовано включати до податкового кредиту, як пов’язаний з госпдіяльністю. Основні ризики виникають при поверненні приміщення, коли невіддільні поліпшення залишаються ФОП: податківці можуть вимагати нарахування ПДВ як при безоплатному постачанні за базою не нижче вартості придбання робіт/матеріалів (орієнтація на підхід з п. 188.1 ПКУ). Для мінімізації ризиків: максимально «вибрати» амортизацію в межах строку оренди, розглядати варіант класифікації як ліквідації ОЗ за ініціативою не платника (високоризиково, але є судова підтримка), а також отримати індивідуальну податкову консультацію.

5. Додатковий ризик «додаткового блага» у ФОП зменшується правильною договірною конструкцією. Якщо за законом витрати мав би нести орендодавець, а їх безоплатно взяв на себе орендар, контролери можуть розцінювати це як дохід фізособи у вигляді додаткового блага (пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ). Щоб цього уникнути, у договорі пропишіть, що саме орендар зобов’язаний виконувати і фінансувати як свої витрати, а не витрати ФОП, і класифікуйте роботи як такі, що відповідають обов’язкам орендаря за договором.

Для максимально безпечного варіанту поєднайте зміну договору, правильну класифікацію робіт і, за можливості, отримання індивідуальної податкової консультації на свою ситуацію.