Податкові наслідки купівлі земельної ділянки у фізичної особи

Податки при продажі/купівлі залежать від площі ділянки та пільг для продавця, для покупця-ПДВшника ПДВ при купівлі землі немає, а сам факт пов’язаності директора/засновника з ТОВ безпосередньо не створює додаткових податків, але впливає на контроль ціни й документальне обґрунтування операції.

Обґрунтування

1. Оподаткування доходу фізичної особи-продавця
Дохід фізособи від продажу земельної ділянки може бути звільненим від ПДФО і військового збору за умовами пільги щодо продажу землі, отриманої у спадщину. Згідно з Податковим кодексом України, дохід від продажу успадкованої земельної ділянки не оподатковується, якщо протягом календарного року це перший продаж і площа не перевищує норм безоплатної передачі, встановлених земельним законодавством (для особистого селянського господарства до 2 гектарів, для садівництва до 0,12 гектара, для дачі до 0,10 гектара, для присадибних ділянок у межах норм, визначених Земельним кодексом України). Якщо будь-яка з умов пільги не виконується (перевищена норма площі або це другий і далі продаж у році чи ділянка не підпадає під пільгові категорії), дохід від продажу оподатковується ПДФО 5% і військовим збором 5%.

2. Визначення норм площі та випадок перевищення
Норми безоплатної передачі земель залежать від цільового призначення ділянки. Для особистого селянського господарства норма становить не більше 2,0 гектара, для садівництва не більше 0,12 гектара, для присадибних ділянок у селах не більше 0,25 гектара, у селищах не більше 0,15 гектара, у містах не більше 0,10 гектара, для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара, для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара, що передбачено частиною першою ст. 121 Земельного кодексу України. Якщо земельна ділянка, яку продає фізична особа, перевищує ці норми, дохід від продажу такої ділянки у повному обсязі включається до оподатковуваного доходу та оподатковується ПДФО 5% і військовим збором 5%.

3. Операція з точки зору ПДВ та обліку у ТОВ
Продаж земельної ділянки як об’єкта цивільного обігу не обкладається ПДВ, оскільки операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, як правило, звільнені від ПДВ, крім спеціального випадку, коли земля розміщена під об’єктом нерухомості і її вартість включена до вартості такого об’єкта за законодавством, що підтверджується пп. 197.1.21 Податкового кодексу України. ТОВ як покупець ПДВ за договором купівлі-продажу землі не сплачує, податкового кредиту немає, а земельна ділянка відображається в обліку як необоротний актив (земля), який не амортизується відповідно до НП(С)БО 7, затвердженого наказом Мінфіну від 27.04.2000 №92.

4. Утримання ПДФО та військового збору податковим агентом
ТОВ виступає податковим агентом при виплаті доходу фізособі-продавцю. Відповідно до ст. 168 Податкового кодексу України, податковий агент утримує ПДФО та військовий збір із доходу фізичної особи під час виплати і перераховує їх до бюджету. Якщо в договорі ціна визначена «чистою» сумою для продавця, а ТОВ додатково сплачує ПДФО і військовий збір «зверху», тоді суми цих податків збільшують первісну вартість придбаної землі в бухгалтерському обліку.

5. Пов’язаність осіб та податкові наслідки
Той факт, що фізична особа-продавець є директором і засновником ТОВ, означає, що сторони є пов’язаними особами, однак сам по собі цей статус не створює окремих додаткових податків порівняно зі звичайною операцією купівлі-продажу землі. Податкові наслідки залежать від дотримання умов пільг щодо ПДФО/військового збору для продавця та загальних правил оподаткування операцій із землею, а не від пов’язаності. Водночас пов’язаність підвищує ризик уваги податкових органів до ринковості ціни та реальності операції, тому важливо мати обґрунтування договірної вартості (оцінка, порівнянні ціни тощо) і належний пакет первинних документів.

Належне документальне оформлення та коректне визначення площі й категорії земельної ділянки дозволить уникнути зайвих податкових ризиків для обох сторін.