Методика оприбуткування квартир до введення в експлуатацію будинку

Поки будинок не введено в експлуатацію, квартири як готовий товар не оприбутковують, резерв під “майбутні квартири” не створюють і через рахунок 44 їх не визнають, а всі витрати залишаються у складі незавершеного виробництва (капітальних інвестицій) без амортизації та без впливу на податок на прибуток, у балансі показують як незавершене будівництво, а в декларації з податку на прибуток — лише як елемент бухфінрезультату без окремих коригувань.

Обґрунтування

1. Облік будівництва до введення об’єкта в експлуатацію Витрати на будівництво власними силами або підрядним способом до завершення будівництва обліковують як капітальні інвестиції на рахунках 15/23, а не як готову продукцію чи квартири. До введення об’єкта в експлуатацію капітальні інвестиції не амортизують згідно з п. 22 НП(С)БО 7.

2. Типові проводки до моменту введення в експлуатацію Для забудовника, який будує будинок під подальший продаж квартир, логіка обліку витрат до завершення будівництва така:

• оприбуткування матеріалів: Дт 20, 22, 23 / Кт 63, 68 тощо;
• накопичення витрат на будівництво (власні роботи, роботи підрядників, передані й використані матеріали): Дт 151, 231 / Кт 20, 22, 63, 66, 65 тощо;
• всі такі суми залишаються в незавершеному будівництві (капітальні інвестиції) і не переводяться ні на 286, ні через рахунок 44 до моменту прийняття будинку в експлуатацію.

3. Момент оприбуткування квартир і використання рахунку 286 Квартири як об’єкти, призначені для продажу, оприбутковують після завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію на субрахунок 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу». Типова проводка: Дт 286 / Кт 151 (або 231) — сформована собівартість квартир у будинку, прийнятому в експлуатацію. До цього моменту використання рахунку 44 для “резерву під квартири” не передбачене, а резерви за НП(С)БО створюють для інших ризиків і зобов’язань, а не для формального “дострокового” визнання собівартості квартир.

4. Вплив на податок на прибуток Поки будинок не введено в експлуатацію, витрати залишаються в активах як капітальні інвестиції, не списуються до витрат, отже не зменшують бухгалтерський фінрезультат і не впливають на базу з податку на прибуток. Податкові різниці з розд. ІІІ Податкового кодексу України застосовують до уже визнаних у бухобліку доходів, витрат та амортизації, а до незавершеного будівництва, яке ще не амортизується і не списується, коригування не виникають.

5. Відображення в балансі та декларації з податку на прибуток У балансі суми за рахунками 151/231 показують у складі капітальних інвестицій (незавершене будівництво) у розділі необоротних активів, а не як запаси чи готову продукцію. У декларації з податку на прибуток ці суми не виділяють окремо: вони лише формують баланс і впливають на майбутній фінрезультат, але до моменту введення в експлуатацію і реалізації не створюють ані доходів, ані витрат, а отже й не змінюють показник об’єкта оподаткування.

Правильний облік у вашій ситуації полягає в тому, щоб залишити всі витрати на 151/231 як капітальні інвестиції до введення будинку в експлуатацію, без створення “резервів під квартири” і без руху через рахунок 44.