ПДВ для ЖБК: питання зобов'язань, бази і оформлення документів

Слід мати на увазі, що згідно з п.п.197.1.14 ПКУ ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722 ), звільняються від оподаткування операції з «постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника…»

З наведеного Вами випливає, що котеджі ЖБК будує самостійно. Тому передача цих котеджів пайовиком і є першим постачанням. Відповідно – на цьому етапі виникає необхідність нарахування ПДВ. За такими операціями з першого постачання житла застосовується касовий метод (п.187.1 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4528 ). Тобто нараховувати ПДВ необхідно на дату зарахування коштів від пайовиков на поточний рахунок в банку.

У разі якщо будивництво здійснюється із залученням підрядника, тоді ситуація інша.

Першим постачанням буде тоді передача з боку такого підрядника послуг із спорудження житла на адресу ЖБК – саме ця операція і підлягає оподаткуванню ПДВ.

Та подальші операції – у т.ч. і передача будинків пайовикам – це вже друге постачання, тобто така операція звільнена від оподаткування ПДВ.

Є певні роз’яснення податківців з подібних приводів, наприклад:

«У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

…якщо будівництво житла (об'єкта житлової нерухомості) здійснюється із залученням генерального підрядника, то операцією з першого постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ буде вважатися операція генерального підрядника з постачання ЖБК послуг із спорудження житла (об'єкта житлової нерухомості), яка підлягатиме оподаткуванню ПДВ (якщо такий генеральний підрядник зареєстрований як платник ПДВ)».

Щоправда, у Вашому випадку підрядники не є платниками ПДВ. Але вважаємо, що це ніяк не повинно впливати на порядок оподаткування. Тобто все одно передача будинків пайовикам слід вважати другим постачанням, яке звільнено від оподаткування ПДВ.

Щодо дати складення ПН – вважаємо, що потрібно орієнтуватися на дату першої події (п.187.1 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4528 ) – або на дату зарахування коштів на рахунок в банку, або на дату акта прийома – передачі.

Щодо бази оподаткування: слід мати на увазі, що згідно з п.188.1 ПКУ ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551), «база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін».

Тобто у разі продажу котеджів слід орієнтуватися на звичайну ціну. Звичайна ціна – «ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін» (п.п.14.1.71 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 ).

В свою чергу ринкова ціна – «ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності - однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах» (п.п.14.1.219 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 ).

Тобто слід орієнтуватися на ціни подібних об’єктів ( котеджів ), які склалися у відповідному регіоні. Така інформація може бути підтверджена ( крім інформації з договорів Вашого ЖБК ) комерційними пропозіціями, оголошеннями в мережі Інтернет, статистичними даними, тощо.

Щодо продажу будинків – вважаємо, що слід орієнтуватися на вартість витрат з придбання – тобто на вартість придбаних послуг та матеріалів ( при цьому немає значення – у платників ПДВ чи у неплатників здійснені такі придбання ).

При цьому, якщо мова йде про здійснення операцій, які звільнені від оподаткування ПДВ, у разі продажу нижче собівартості та/або вартості придбання, донараховувати ПДВ до мінімальної бази не потрібно:

« база оподаткування при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг визначається для обрахунку податкових зобов’язань з ПДВ.

…У разі здійснення платником податку операцій з постачання товарів/послуг, звільнених від оподаткування ПДВ, за ціною, яка нижча за ціну їх придбання, на суму перевищення ціни придбання над ціною постачання таких товарів/послуг додаткового нарахування податкових зобов’язань не здійснюється» ( категорія ЗІР 101.16 відповідь на питання «Чи складається податкова накладна на суму перевищення ціни придбання товарів/послуг над фактичною ціною їх постачання у разі здійснення платником податку операцій з постачання товарів/послуг, звільнених від оподаткування ПДВ, за ціною, яка нижча за ціну їх придбання?», посилання на повний текст: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=37998 ).

Щодо заповнення окремих показників ПН: в графі 2 ПН зазначаєте найменування об’єкта житлової нерухомості згідно з наявними договорами та актами прийому – передачі ( наприклад – будинок 2-поверховий, котедж, тощо ).

В якості одиниці виміру зазначаєте шт.

Щодо коду товарів згідно з УКТ ЗЕД - слід зазначати умовні коди 00101 «житловий будинок».

Якщо після введення в експлуатацію здійснюються певні роботи – тоді маємо надання послуг (п.п.14.1.185 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 ).

Відповідно – виникає об’єкт оподаткування ПДВ згідно з п.п.185.1 «б» ПКУ ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4483 ).

Щодо коду за ДКПП – вважаємо, що слід застосувати код за ДКПП 41.00.30 «Будування житлових будівель (нове будівництво, реконструкція, капітальний і поточні ремонти)» ( можливо на рівні перших 4-х цифр – 41.00 ).

Раді допомогти, звертайтесь ще!