Оренда земельної ділянки для виробництва: оформлення та ризики

Для передачі такої ділянки іншому ТОВ потрібно укладати договір оренди землі (а не «оренду майданчика» чи «тимчасової споруди») і прямо визначити в ньому площу, місце розташування, кадастровий номер та цільове призначення ділянки; основні ризики пов’язані з удаваним договором оренди, оподаткуванням (земельний податок, МПЗ) та обмеженнями спрощеної системи.

Обґрунтування

Оренда землі як правовий інструмент. Відносини щодо користування земельною ділянкою регулюються спеціальним Законом України "Про оренду землі". Оренда землі – це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі. Тому якщо фактична мета – користування частиною вашої земельної ділянки під виробництво, оформлювати треба саме оренду землі, а не тільки користування тимчасовою спорудою чи «майданчиком» на ній.

Ризик удаваного правочину. Якщо у договорі формально зазначити оренду «тимчасової споруди» або «асфальтованого майданчика», а реально передається саме земля під виробництво, такий договір може бути розцінений як удаваний правочин, що приховує оренду землі. У разі спору суд може визнати договір недійсним або нікчемним саме через відсутність належно оформленого договору оренди землі та повноважень щодо розпорядження земельною ділянкою відповідно до земельного законодавства. Це прямо випливає з підходу, коли спірні договори про «майданчики» кваліфікують як удавані щодо оренди землі на підставі ст. 235 ЦКУ та вимог Земельного кодексу України.

Істотні умови договору оренди землі. Закон "Про оренду землі" встановлює, що істотними умовами є, зокрема, об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, розмір), строк та орендна плата. Без цих умов договір може бути визнаний недійсним. Тому у вашій ситуації в договорі потрібно чітко: 1) зазначити, що орендується частина вашої земельної ділянки площею 500 кв.м із прив’язкою до кадастрового номера та плану, 2) визначити строк користування, 3) встановити орендну плату і порядок розрахунків.

Тимчасова споруда і розподіл прав. Металевий каркас із профнастилом, який орендар планує встановити, доцільно оформити як належність орендаря (його рухоме майно чи тимчасову споруду), а у договорі оренди землі передбачити: хто і за чий рахунок її встановлює, чи потрібні дозволи, чи підлягає вона демонтажу після завершення договору. Важливо прямо записати, що право власності на цю споруду належить орендарю, а ви надаєте лише земельну ділянку.

Податкові аспекти для вашого ТОВ‑єдинника. Передача частини ділянки в оренду означає, що ця частина не використовується вами для власної діяльності. Для платника єдиного податку другої–третьої груп звільнення від земельного податку не діє щодо земельних ділянок, які здаються в оренду або через які надається нерухомість в оренду. Це випливає з підходу контролюючих органів до застосування пільги з податку на майно в частині землі для єдинників, коли звільнення не поширюється на ділянки, що передані в оренду. Водночас якщо договір чітко визначає розмір ділянки, яку ви здаєте, земельний податок ви сплачуєте лише за передану в оренду частину, а не за всю ділянку, на основі фактичної площі, що передана в оренду.

Мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ). При передачі сільськогосподарських угідь в оренду контролюючі органи вважають, що МПЗ визначається в орендаря, а не у власника. Аналогічний підхід застосовується до випадків передачі земельних ділянок у користування за оформленими договорами, коли МПЗ розраховує саме орендар у порядку, встановленому Податковим кодексом України. Тому за належно оформленим договором оренди землі МПЗ за цією частиною ділянки, як правило, ляже на орендаря.

Ризики для орендаря. Для орендаря ключові ризики такі. По‑перше, якщо не буде належного договору оренди землі або він не буде відповідати земельному законодавству, йому можуть відмовити в реєстрації прав або визнати відсутніми правові підстави користування ділянкою. По‑друге, якщо тимчасова споруда фактично є капітальною (фундамент, інженерні мережі тощо), можуть виникнути питання щодо самочинного будівництва. По‑третє, податкові органи можуть вимагати сплати земельного податку та МПЗ у повному обсязі за площу, яку реально використовує орендар, якщо в договорі площа визначена некоректно або занижено.

Підсумок. Щоб мінімізувати ризики, сторони мають укласти саме договір оренди землі з чітким визначенням частини ділянки, строку, орендної плати й умов розміщення тимчасової споруди. Це дозволить уникнути кваліфікації договору як удаваного, а також правильно розмежувати податкові зобов’язання та відповідальність за споруду і землю.