Зміна облікової політики: оренда приміщень як основна діяльність

Якщо оренда дійсно стає основною діяльністю, доцільно закріпити це в наказі про облікову політику з 01.01.2026 і з цього моменту показувати дохід від оренди в рядку 2000, а пов’язані витрати (у тому числі амортизацію «орендних» ОЗ та комунальні) – у рядку 2050 як собівартість послуг оренди, паралельно привести у відповідність КВЕД.

Обґрунтування

Ваше головне завдання – узгодити облік з реальною моделлю бізнесу і зменшити «аномальні» показники, на які спрацьовує система ризиків ДПС. Зараз формально основний вид діяльності – виробництво, а фактично – оренда. Це й створює дисбаланс між собівартістю реалізованої продукції, іншими операційними витратами та доходами.

На рівні фінзвітності форма №2 прямо розділяє «виручку» і «інші операційні доходи». У рядку 2000 відображають чистий дохід (виручку) від реалізації продукції, товарів, робіт і послуг. Для оренди там же допускається показувати «платежі від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості», але тільки в логіці основної діяльності з відповідною собівартістю у 2050. додатку 3 до НП(С)БО 1

Інші операційні доходи (у тому числі оренда як неосновна діяльність та компенсація комунальних) мають іти в рядок 2120. Там збираються доходи від операційної оренди активів, відшкодування раніше списаних активів тощо. Це відповідає вимозі розкривати такі статті окремо у складі інших операційних доходів, а не у виручці від реалізації продукції. п. 3.3 розд. ІІІ Методрекомендацій №433

Поточна ситуація викликає ризики з боку ДПС через структуру витрат. У вас:

• у рядку 2050 опинилася амортизація ОЗ та зарплата персоналу, що фактично забезпечують оренду, а не виробництво;
• у рядку 2180 – інші операційні витрати (у т.ч. комунальні), що перевищують матеріальні витрати й оплату праці.

Для контролюючого органу це виглядає як низька ефективність основної діяльності і аномально високі інші операційні витрати, що автоматично «підсвічує» підприємство в системі комплаєнс-ризиків, особливо на фоні змін до Податкового кодексу України, які формалізували податковий комплаєнс як систему оцінки ризиків.

Зміна облікової політики з 01.01.2026 – коректний інструмент. Ви можете наказом:

1. Закріпити, що з 01.01.2026 оренда основних засобів є основним видом діяльності. Це відповідає принципу превалювання сутності над формою, оскільки фактично бізнес-модель уже змінилася.
2. Визначити методологію обліку доходів і витрат:
   • дохід від оренди – як виручку від основної діяльності з відображенням у рядку 2000 форми №2;
   • собівартість послуг оренди – через рахунок 23/903 з виведенням до рядка 2050 форми №2 (амортизація «орендних» ОЗ, зарплата персоналу, податок на нерухомість і плата за землю по орендованих об’єктах тощо);
   • компенсацію комунальних – або як складову орендної плати (тоді весь дохід у 2000, а витрати в 2050), або як окремий дохід (719) та витрати (949) із відображенням у 2120/2180, але з поясненнями у примітках.

Важливо паралельно привести юридичну «форму» до сутності, додавши КВЕД 68.20. Це зменшить розрив між реальною діяльністю та даними реєстру, що також враховує система управління податковими ризиками ДПС як один із опорних показників.

Для 2025 року ви можете:

• або залишити показники як є, але надати письмові пояснення до ДПС (що відображення частини витрат у 2180 пов’язане з трансформацією бізнес-моделі і не впливає на загальний фінрезультат і податкові зобов’язання);
• або подати уточнену фінзвітність із перекласифікацією доходів та витрат між 2000/2050 і 2120/2180, якщо це суттєво для користувачів звітності.

Підсумовуючи, правильний і безпечний шлях – з 01.01.2026 формалізувати оренду як основну діяльність у наказі про облікову політику, оновити КВЕД, переналаштувати облік так, щоб виручка від оренди і її собівартість відображалися у 2000/2050, а «інші операційні» показники не виглядали завищеними відносно основних витрат.