Вплив оцінки банку на податкові наслідки продажу приміщення

Якщо покупцем є юридична особа, банківська оцінка практично не впливає на податкові наслідки для продавця. Якщо покупцем виступає фізична особа, податкова може розцінити різницю між оціночною вартістю та ціною продажу як додаткове благо з нарахуванням ПДФО і військового збору.

Оскільки ціна продажу приміщення перевищує його балансову вартість, для ПДВ база оподаткування визначається виходячи з договірної ціни. Відповідно до п. 188.1 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551 база оподаткування при постачанні необоротних активів не може бути нижчою за їх балансову (залишкову) вартість станом на початок звітного періоду. Тому у вашому випадку ПДВ нараховується на договірну вартість приміщення, а оцінка банку сама по собі не створює обов’язку донараховувати ПДВ.

Для податку на прибуток операція відображається за правилами бухгалтерського обліку відповідно до Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/996-14#Text та НП(С)БО 15 «Дохід» https://zakon.rada.gov.ua/go/z0860-99. Фінансовий результат формується як різниця між доходом від реалізації та залишковою вартістю об’єкта. Якщо підприємство застосовує податкові різниці, коригування здійснюються відповідно до ст. 138 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text. Банківська оцінка на визначення фінансового результату не впливає.

Основний ризик виникає саме у випадку продажу фізичній особі. Відповідно до пп. «е» пп. 164.2.17 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text до оподатковуваного доходу фізичної особи включається сума індивідуальної знижки від звичайної ціни товару. Податковий орган може використати звіт банку про оцінку майна як доказ того, що ринкова вартість приміщення є вищою за договірну ціну.

У такому випадку різницю між банківською оцінкою та ціною продажу можуть визнати додатковим благом покупця-фізособи. Тоді підприємство як податковий агент може бути зобов’язане:
нарахувати ПДФО 18% із застосуванням натурального коефіцієнта 1,21951;
нарахувати військовий збір 5% на суму різниці без застосування коефіцієнта.

При цьому пп. 14.1.71 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text визначає, що звичайною ціною вважається ціна, встановлена сторонами договору, якщо не доведено зворотне. Саме тому за наявності суттєвої різниці між ціною договору та оцінкою банку податкова може намагатися довести невідповідність договірної ціни ринковій.

Закон України «Про оцінку майна…» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2658-14#Text не встановлює обов’язковості незалежної оцінки для продажу нерухомості юридичною особою у всіх випадках. Проте наявність власної незалежної оцінки, яка підтверджує договірну вартість, може бути важливим доказом під час податкової перевірки.

Якщо покупцем є юридична особа, ризиків щодо додаткового блага не виникає, а банківська оцінка фактично залишається внутрішнім документом банку для цілей кредитування.

Раді допомогти, звертайтесь ще!