Ризики співпраці ТОВ та ФОП у сфері зеленого туризму

Ну що, давайте розберемося з цим питанням:

В наведеному Вами варіанті співпраці ТОВ + ФОП+ засновник + житловий будинок має свої "підводні камені" та, відповідно, ризики. Пройдемося по всьому по порядку.

1. Юридичний ризик: Житловий фонд у Бізнесі

Згідно зі ст. 6 https://zakon.rada.gov.ua/laws/main/435-15#n42 та ст. 383 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/main/435-15#n2066 , а також ст. 150 Житлового кодексу https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n715 , житлові будинки призначені для проживання.

• От тільки з зеленим туризмом тут все не так просто. Якщо ФОП просто надаватиме послуги з тимчасового розміщення, це ок. Але якщо податківці трактуватимуть це як повноцінний готельний бізнес у житловому фонді, можуть придертися до законності такого використання без переведення об'єкта в нежитловий фонд.
• Згідно зі ст. 810 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/main/435-15#n3898 , договори оренди житла мають свою специфіку. Для здійснення підприємницької діяльності (зелений туризм) бажано, щоб використання будинку не суперечило Житловому кодексу. Хоча для зеленого туризму допускається використання житлових приміщень, варто переконатися, що Ви не порушуєте цільове призначення земельної ділянки, на якій стоїть будинок.
• Зелений туризм (надання послуг із розміщення та харчування) не є промисловим виробництвом. Тому, якщо ФОП здає кімнати для відпочинку, він не порушує цільове призначення "житловий будинок". Проте, якщо Ви облаштуєте там цех з розливу вина або лісопилку - це вже порушення для житлового фонду.

2. Податковий ризик: Пов'язані особи та ціна оренди

Так як ФОП є співвласником ТОВ-орендодавця, вони є пов'язаними особами згідно з пп. 14.1.159 ст. 14 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 .

• Ризик "звичайної ціни": Якщо ТОВ здасть будинок своєму засновнику за "символічну гривню" (щоб ФОП було легше розвиватися), ДПС може нарахувати ТОВ дохід виходячи з ринкових цін на оренду при перевірці.

3. Грантові ризики

Грантодавці, особливо міжнародні, дуже не люблять конфлікт інтересів.

• Якщо ФОП отримує грант на розвиток садиби, яка належить його ж компанії (ТОВ), грантодавець може розцінити це як приховане фінансування ТОВ через ФОП.
• Порада: У договорі оренди обов'язково пропишіть право ФОП здійснювати поліпшення майна (ремонти, обладнання) за власні (грантові) кошти без обов'язкової компенсації з боку ТОВ, щоб капітальні інвестиції залишалися прозорими.
• Обов'язково перевірте умови гранту. Часто вони вимагають, щоб договір оренди був довгостроковим (від 3-5 років) і зареєстрованим у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно через нотаріуса.

4. ПДВ та податок на нерухомість

• ПДВ: Якщо ТОВ - платник ПДВ, орендна плата обов'язково має включати 20% податку.
• Податок на нерухомість: Згідно зі ст. 266 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6392 , ТОВ як юрособа платить податок за житлову нерухомість. Оренда не звільняє від цього обов'язку, а навпаки - підтверджує використання об'єкта в комерційних цілях.

Підсумовуючи - схема робоча і може бути навіть вигідною (особливо статус ветерана для грантів), але Ви маєте:

• Встановити орендну плату на рівні не нижче середньоринкової по регіону.
• Чітко прописати в договорі право на суборенду або право надання послуг з розміщення (КВЕД 55.20).
• Отримати згоду всіх інших співвласників ТОВ на цю угоду (Протокол загальних зборів), щоб уникнути внутрішніх корпоративних конфліктів.

В принципі, все це може працювати, головне - робити все білими методами, щоб не було питань. Робіть все чесно: нормальний договір, платіть через банк, ціну ставте ринкову.

Раді допомогти, звертайтесь ще!