Як вирішити питання оренди під час тимчасового виїзду

Давайте розглянемо Ваше питання:

В даній ситуації Ви виступаєте як податковий агент. Це означає, що саме Ви повинні утримувати та сплачувати податки з такої оплати та декларувати той дохід, що випплачуєте на користь фізичної особи.

п.п. 14.1.180 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 , ФОП, який виплачує дохід фізичній особі, автоматично стає її податковим агентом. Це Ваш обов'язок !

• ПДФО та Військовий збір: Ви були зобов'язані утримати 18% ПДФО та 5% ВЗ з суми оренди та комуналки і перерахувати їх до бюджету (п.п. 168.1.1 ПКУ) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3877 .


• Звітність: Ви зобов'язані були подавати додаток 4ДФ щокварталу. Те, що фізособа сама подає "майнову" декларацію, не звільняє Вас від зобов'язання подавати 4ДФ.

Податкова бачить це так: агент не виконав обов’язок, а фізособа "самостійно" задекларувала те, що вже мало бути оподатковано податковим агентом.

Наслідки та штрафи

• Для ФОП: Штраф за неподання 4ДФ - 1020 грн за перше порушення (ст. 119 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n2388 ). За друге таке ж порушення протягом року - 2040 грн.


• Оскільки зараз діє воєнний стан, згідно з пп. 69.1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n8462 , самостійне виправлення помилок, що призвели до заниження зобов'язань, дозволяє не платити штрафи та пеню по несплаченим податкам, але самі суми ПДФО 18% та ВЗ 5% які не були Вами утримані та сплачені до бюджету потрібно буде сплатити.


• Для фізособи: Оскільки вона подала декларацію самостійно, вона фактично "засвітила" неоподаткований дохід від ФОП. Для неї це може обернутися лише переплатою (якщо вона сплатила податки сама), але для Вас це - фактично документальне підтвердження порушення щодо неподання Вами 4ДФ.

Шлях виправлення ситуації(зараз):

• Припиніть готівкові виплати без документів. Починайте платити тільки через банк на карту орендодаця з обов'язковим утриманням податків.


• Подати "забуті" 4ДФ. Так, прилетить штраф 1020 грн, але це краще, ніж "висіти" в зоні ризику за кілька років.


• Сплатити ПДФО та ВЗ. Вам доведеться сплатити ці суми за весь період оренди.


• Коригування з фізособою: Оскільки фізособа вже заплатила податки сама через майнову декларацію, вона може спробувати подати уточнюючу декларацію та заяву на повернення надміру сплаченого податку, після того як Ви подасте 4ДФ і заплатите за неї. Але це бюрократичне пекло.

Щоб надалі не було проблем(на майбутнє):

• ФОП розраховує суму оренди, в т.ч. комуналку - включіть її в суму оренди шляхом змін в Договір, щоб комуналка не була окремим платежем а входила у вартість оренди.


• Утримує з неї 18% ПДФО та 5% ВЗ.


• Сплачує податки в бюджет під час виплати оренди.


• Решту суми сплачуєте орендодавцю на картку.


• Щоквартально подаєте 4ДФ з ознакою доходу - "106".

Ризик "нерезидентства"

Якщо власник перебуває за кордоном понад 183 дні, він може бути визнаний нерезидентом для цілей оподаткування (п.п. 14.1.213 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 ).

• Відповідно до п.п. 170.1.3 ст. 170 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965 , об’єкти нерухомості, що належать нерезиденту, можуть надаватися в оренду виключно через самозайняту особу - резидента (посередника), яка виконує функції податкового агента за договором.


• Якщо Ви орендуєте напряму у нерезидента і не виконуєте роль агента - це серйозне порушення, яке може призвести до визнання договору оренди нікчемним у податковому плані.

Рекомендація: Найкращий варіант в твкій ситуації - "передомовитися" з власником. Включити комуналку в суму оренди (фіксованою сумою), щоб не було "додаткового блага", і офіційно проводити утримання 23%. Якщо податкова ще не прийшла з перевіркою, "самоштрафу" при уточненні не буде.

Раді допомогти, звертайтесь ще!