Оренда нежилого приміщення: комунальні послуги та податкові нюанси

ФОП 2 група єд.под здає в оренду нежиле приміщення ТОВ 3 гр.єд.под. КВЕД ФОПа 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна ФОП2 групи є власником приміщення і директором ТОВ як одна фізична особа.
ТОВ сплачує оренду щомісяця ФОПу. Як правильно вказати в договорі оренди пункт про комунальні послуги і чи взагалі вказувати, щоб ТОВ просто встановлену суму по договору перераховував і не мав ставати податковим агентом для ФОП, утримувати ПДФО і ВЗ з ФОПа (4ДФ 126 код). ФОП сам сплачує зараз комунальні і не виставляє розрахунок ТОВ на відшкодування комунальних, йому це не потрібно. ТОВ перераховує суму оренди по договору.

СК

Світлана, консультант

експерт

02.04.2026 | 19:59

Очікує відповідь

Для того щоб ТОВ не виступало податковим агентом і не утримувало ПДФО та військовий збір із сум, що виплачуються ФОПу, необхідно включити вартість комунальних послуг до загального складу орендної плати, не виділяючи їх окремим платежем чи компенсацією.

Згідно з актуальною позицією ДПС (зокрема, ІПК ДПС від 03.02.2025 №509/ІПК/99-00-24-03-03), якщо орендар окремо відшкодовує ФОПу витрати на комунальні послуги, такі кошти не вважаються підприємницьким доходом ФОПа на єдиному податку. Податківці розцінюють це як дохід фізичної особи (додаткове благо), оскільки ФОП не є виробником або постачальником комунальних послуг.

У такому разі ТОВ як податковий агент зобов’язане:

утримати ПДФО за ставкою 18%;
утримати військовий збір за ставкою 5% (згідно з нормами, чинними з 01.12.2024);
відобразити виплату в додатку 4ДФ за кодом «126» (додаткове благо) або «127».

Безпечний варіант, це включити комунальні послуги у склад орендної плати.

Якщо вартість комунальних послуг є складовою частиною орендного платежу, вся сума вважається доходом ФОПа від підприємницької діяльності (КВЕД 68.20). Оскільки ТОВ є платником єдиного податку 3-ї групи, ФОП 2-ї групи має право надавати йому послуги оренди згідно з пп. 2 п. 291.4 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260101#n6946.

У цьому випадку ТОВ не утримує податки, а лише відображає виплату в 4ДФ за кодом «157» (дохід, виплачений самозайнятій особі), за умови отримання від ФОПа документів, що підтверджують його статус (витяг з реєстру платників ЄП).

Переконайтеся, що площа нежитлового приміщення не перевищує 900 кв. м, оскільки це є граничною межею для перебування ФОПа на спрощеній системі оподаткування при здаванні нежитлової нерухомості в оренду (пп. 291.5.3 Податкового кодексу України).

Оскільки ФОП-орендодавець та директор ТОВ-орендаря — це одна й та сама особа, виникає ситуація, врегульована ч. 3 ст. 238 Цивільного кодексу України. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах.

Договір оренди від імені ТОВ має підписати інша уповноважена особа (наприклад, заступник директора або інший працівник за довіреністю), щоб уникнути визнання договору недійсним.

Для уникнення статусу податкового агента та нарахування додаткового блага, пункт про комунальні послуги в договорі оренди слід прописати так:

«Орендна плата за користування Приміщенням становить [сума] грн на місяць. Зазначена сума орендної плати включає в себе всі витрати Орендодавця, пов’язані з утриманням та експлуатацією Приміщення, у тому числі витрати на оплату комунальних послуг (електропостачання, водопостачання, опалення тощо). Окреме відшкодування (компенсація) комунальних послуг Орендарем не передбачено».

Раді допомогти, звертайтесь ще!