Донарахування ПДВ при перевищенні фактичної собівартості нерухомості

Доброго дня. Товариство є забудовником об'єктів нерухомого майна і їх продажем за договорами купівлі продажу майнових прав. Визначення вартості 1 кв.м. нерухомості здійснюється шляхом випуску облігацій , форвардних контрактів та аукціонних свідоцтва на дату укладання договорів купівлі продажу майнових прав і відповідно реєструвало свої ПЗ з ПДВ на суми отриманих авансів з розрахунку вартості 1 кв. м. визначеної на дату укладання договорів. Запитання : 1. Якщо після завершення будівництва об'єкту фактична собівартості 1 м.кв. є більша ніж була визначена на дату укладання договорів з покупцями, чи зобов'язане Товариство донараховувати ПДВ на різницю і складати зведену податкову накладну?

СК

Світлана, консультант

експерт

09.03.2026 | 17:05

Очікує відповідь

Ні, Товариство не зобов’язане донараховувати ПДВ на різницю між фактичною собівартістю та ціною продажу, якщо договірна ціна відповідала ринковому рівню на момент укладання договору.

Згідно з п. 188.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551 база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості.

При цьому для товарів/послуг, що постачаються, встановлено обмеження щодо мінімальної бази. Для самостійно виготовлених товарів/послуг — не нижче звичайної ціни.

Оскільки Товариство є забудовником, об’єкти нерухомості (або майнові права на них) для нього є самостійно виготовленим товаром. Отже, мінімальна база ПДВ має відповідати звичайній ціні, а не фактичній собівартості.

Поняття «фактична собівартість» та «звичайна ціна» не є тотожними:

Собівартість — це сума фактичних витрат забудовника на будівництво.
Звичайна ціна — це ціна, визначена сторонами договору, яка, якщо не доведено зворотне, вважається такою, що відповідає рівню ринкових цін (пп. 14.1.71 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256).

Ринкова ціна на етапі укладання договору (наприклад, на стадії «котловану») об’єктивно є нижчою за ціну готового об’єкта або його фінальну собівартість через інфляцію та ризики інвестора. Ціна, зафіксована у форвардному контракті або договорі купівлі-продажу майнових прав на момент їх укладання, і є звичайною (ринковою) ціною для цієї стадії будівництва.

Подальше зростання фактичної собівартості будівництва (через подорожчання матеріалів, робіт тощо) не змінює ринкову вартість, яка була актуальною на дату фіксації ціни в договорі. Оскільки ПКУ вимагає порівнювати базу оподаткування саме зі звичайною ціною, а не із собівартістю, обов’язку складати зведену податкову накладну на суму перевищення собівартості над ціною продажу не виникає.

Хоча законодавство не вимагає орієнтуватися на собівартість, податкові органи іноді намагаються прирівняти звичайну ціну до собівартості під час перевірок. Для захисту позиції Товариству варто зберігати документи, що підтверджують ринковий рівень цін на аналогічні об’єкти на дату укладання договорів (прайс-листи, дані про продажі іншим покупцям на тій же стадії).

Раді допомогти, звертайтесь ще!