Облік витрат на купівлю земельної ділянки для бізнесу

Ні, витрати на придбання земельної ділянки та супутні витрати (зокрема витрати на підготовку лота до продажу на земельних торгах) не включаються до витрат ФОП на загальній системі оподаткування і не зменшують оподатковуваний дохід.

Фізичні особи-підприємці не ведуть бухгалтерський облік за Планом рахунків. Це прямо випливає з ч. 2 ст. 2 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/996-14#Text, згідно з якою вимоги цього Закону щодо ведення бухгалтерського обліку не поширюються на фізичних осіб-підприємців. Тому для ФОП бухгалтерські проведення не застосовуються.

ФОП на загальній системі веде податковий облік доходів і витрат у Типовій формі обліку доходів і витрат, затвердженій наказом Мінфіну №261 https://tax.gov.ua/zakonodavstvo/podatkove-zakonodavstvo/nakazi/76865.html, відповідно до п. 177.10 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text. Саме дані цієї форми використовуються для визначення об’єкта оподаткування — чистого оподатковуваного доходу.

Перелік витрат, які можуть зменшувати дохід ФОП на загальній системі, визначений ст. 177 Податкового кодексу України. Згідно з п. 177.4 ПКУ до витрат включаються лише витрати, безпосередньо пов’язані з отриманням доходу та підтверджені документально. Водночас пп. 177.4.5 ПКУ прямо встановлює, що до витрат підприємця не включаються витрати на придбання та утримання основних засобів подвійного призначення, до яких віднесено, зокрема, земельні ділянки. Крім того, відповідно до пп. 177.4.6 ПКУ амортизації підлягають лише окремі групи основних засобів, і земельні ділянки до таких об’єктів не належать.

Також слід враховувати, що право власності на земельну ділянку виникає у фізичної особи, а не у «ФОП». Це випливає з положень цивільного законодавства, відповідно до яких суб’єктом права власності є фізична особа (ст. 325 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863). Тому придбана земельна ділянка юридично є майном громадянина, навіть якщо вона використовується у підприємницькій діяльності.

З огляду на це вартість земельної ділянки, а також усі витрати, пов’язані з її придбанням (зокрема витрати на підготовку лота до продажу, організацію земельних торгів, оплату послуг організатора аукціону, реєстраційні та інші платежі), не включаються до витрат ФОП на загальній системі та не відображаються у Типовій формі обліку доходів і витрат за наказом №261. Такі витрати не зменшують базу оподаткування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором.

Разом з тим операція повинна бути належно оформлена документально. Зазвичай підтверджуючими документами є: протокол про результати земельних торгів, договір купівлі-продажу земельної ділянки (нотаріально посвідчений), акт або рахунок на оплату послуг з підготовки лота чи організації торгів, платіжні інструкції (банківські документи), а також витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Якщо розглядати цю операцію виключно з позиції бухгалтерського обліку юридичної особи (тобто якби таку ділянку придбавало підприємство, що веде облік за Планом рахунків), тоді всі витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням земельної ділянки, формували б її первісну вартість відповідно до НП(С)БО 7 «Основні засоби» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text.

Проведення:

Відображено витрати на підготовку лота до продажу — Дт 152 – Кт 685

Відображено вартість земельної ділянки за договором — Дт 152 – Кт 685

Перераховано оплату продавцю та організатору торгів — Дт 685 – Кт 311

Зараховано земельну ділянку до складу основних засобів після державної реєстрації права власності — Дт 101 – Кт 152

При цьому навіть у бухгалтерському обліку юридичних осіб земельні ділянки не підлягають амортизації (п. 22 НП(С)БО 7).

Однак такі бухгалтерські проведення мають лише умовний, довідковий характер для пояснення економічної суті операції. Для ФОП на загальній системі вони не застосовуються і не впливають на визначення оподатковуваного доходу, оскільки податковий облік підприємця базується виключно на даних Типової форми обліку доходів і витрат, затвердженої наказом Мінфіну №261.

Раді допомогти, звертайтесь ще!