Заголовок тимчасово відсутній

Так, у ситуації, що склалася, орендодавцю варто письмово задокументувати домовленості з орендарем (шляхом оформлення додаткової угоди), щоб захистити свої інтереси та уникнути податкових або юридичних ризиків.

В описаному випадку можна скористатися ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713 (ЦКУ). Ця норма передбачає:

«Наймач звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.»

Наведена норма визначає в якості підстави звільнення від зобов’язання сплатити орендну плату об’єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Такі обставини можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.

Умови для застосування цієї статті:

1. Приміщення не використовується орендарем. Якщо орендар дійсно не міг користуватися приміщенням (наприклад, через проведення будівельних робіт або інші обставини, які заважають експлуатації), ця норма може бути застосована.

2. Обставини, за які орендар не відповідає. Наприклад, приміщення потребує підготовчих робіт, і орендар не може виконати ці роботи самостійно без участі або погодження орендодавця.

3. Відсутність вини орендаря. Якщо орендар не порушував умов договору (наприклад, не ухилявся від прийняття приміщення), це може бути підставою для звільнення від плати.

Переваги використання цієї статті:

1. Захист орендаря від необґрунтованих вимог щодо оплати за період, коли приміщення не використовувалося.

2. Юридична підстава для звільнення від орендної плати, яка визнається в суді у разі спору.

3. Зменшення ризиків для орендодавця у випадку податкових перевірок, оскільки звільнення від плати зафіксовано в рамках законодавства.

Тобто ч. 6 ст. 762 ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713) може бути застосована у Вашій ситуації для обґрунтування звільнення орендаря від сплати орендної плати за період січня-лютого 2025 року. Хоча ч. 6 ст. 762 ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713) діє автоматично, краще мати документ, який підтверджує спільну позицію сторін, щоб уникнути суперечок у майбутньому.

Тож для уникнення суперечок рекомендуємо укласти письмову додаткову угоду, яка закріпить усну домовленість про «канікули» та тимчасове звільнення орендаря від сплати орендної плати. Так уникнете й претензій з боку податкових органів або спорів з орендарем.

У додатковій угоді до договору оренди радимо вказати, що орендар звільняється від орендної плати на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713).

Приклад формулювання:

«Сторони погодили, що наймач звільняється від сплати орендної плати за період з 01.01.2025 по 29.02.2025 відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України, оскільки наймане майно не могло бути використане через обставини, за які наймач не відповідає.»

Наостанок зважте, що якщо приміщення не було передано за актом, формально орендар не має обов’язків сплачувати оренду.

Адже передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформлюють відповідним документом (актом), який підписують сторони договору (ст. 795 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3849). Цей момент, відповідно, є початком обчислення строку договору найму (якщо інше не встановлено договором).

Пам'ятайте також про ст. 782 ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3798). За цією нормою орендодавець має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернути речі, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців поспіль.

Наведена норма є ефективним інструментом для захисту орендодавця у випадку систематичної несплати оренди. Однак у Вашій ситуації, де орендар не використовує приміщення і не сплачує оренду за усною домовленістю про «канікули», усе ж краще письмово зафіксувати таку домовленість, оформивши додаткову угоду. Це збереже відносини з контрагентом (орендарем) і захистить Ваші спільні інтереси.

І лише, якщо орендар не виконує своїх обов’язків і не бажає врегулювати ситуацію, можна скористатися нормою ст. 782 ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3798) для розірвання договору.

Раді допомогти, звертайтесь ще!