Заголовок тимчасово відсутній

Мова йде про поліпшення – це роботи з модернізації, модифікації, добудови, дообладнання, реконструкції тощо об'єкта ОЗ, які призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від використання об'єкта (у т.ч. до збільшення строку його корисної експлуатації) (п. 14 П(С)БО 7 «Основні засоби»). Невідокремлювані поліпшення, такі як добудова, орендодавець отримує разом із об'єктом оренди в будь-якому разі.

Згідно з Цивільним кодексом України, статті 773, 778, поліпшення можуть здійснюватися зі згоди орендодавця або без його згоди — і в орендаря в таких випадках будуть різні права. Зокрема, коли йдеться про невідокремлюване поліпшення, то за наявності згоди орендодавець зобов'язаний їх оплатити. А у разі відсутності такої згоди — обов'язку немає, більш того, він може звернутися до суду за відшкодуванням збитків, завданих, на його думку, орендованому майну.

Отже, в даному випадку добудова здійснюється за згодою орендодавця, що слід зазначити в договорі та конкретизувати характер добудови, додати проєктні та інші документи. Щодо умов передачі такого поліпшення орендодавцю, воно може передаватися за такими варіантами: без компенсації або з компенсацією. такук умову також слід закріпити в догворі.
Якщо без компенсації. Оскільки у момент створення поліпшень витрати на їх проведення здійснює орендар, орендодавець такі витрати у своєму обліку не відображає (він відображає поліпшення тільки тоді, коли орендар поверне йому об'єкт оренди разом із поліпшеннями).

При отриманні об'єкта оренди з поліпшеннями (відокремлюваними або невідокремлюваними) орендодавець повинен збільшити первісну вартість такого об'єкта на балансову залишкову вартість переданих поліпшень. Така вартість відображається в акті приймання-передачі поліпшень, який оформляє орендар.

Дт 10 «Основні засоби» – Кт 424 «Безплатно отримані необоротні активи».

Потім у періоді нарахування амортизації на вартість поліпшень орендодавець одночасно визнає дохід у сумі такої амортизації та відображає його на субрахунку 745 «Дохід від безплатно отриманих активів»: Дт 91-94, 23 Кт 131, Дт 424 Кт 745.

Якщо поліпшення компенсуються, первісна вартість об'єкта оренди збільшується на суму, що відповідає розміру такої компенсації (через рахунок 15 «Капітальні інвестиції»), проведення Дт 15 – Кт 20, 22, 23, 63, 65, 66 та ін. рахунків, Дт 10 – Кт 15. Вартість отриманих поліпшень об'єкта оренди амортизується в обліку орендодавця у складі первісної вартості такого об'єкта. При цьому орендар реєструє податкову накладну на орендодавця, і орендодавець отримує податковий кредит.

Сторони можуть домовитися про будь-який розмір компенсації. У орендаря і при безоплатній передачі поліпшень, і при компенсованій виникають податкові зобов'язання з ПДВ. У разі безоплатної передачі ПН складається на мінімальну базу оподаткування згідно з 188.1 ПКУ, але в цьому разі вважається, що передаються саме послуги з поліпшення (підрядні роботи), а не сам об'єкт, який може бути вже в обліку орендаря замортизований. Тому, якщо орендар здійснював будівництво власними силами, база оподаткування ПДВ не нижче звичайної ціни, а якщо залучав підрядно-будівельну організацію, не нижче купівельної вартості послуг, що передаються. Тобто у разі безоплатної передачі він складає дві податкові накладні — одну нульову, іншу, що не видається орендодавцю, — на мінімальну базу.

Є нюанси оподаткування ПДВ при здійсненні компенсації. Якщо компенсація сплачується одразу, тобто передбачається, що результати поліпшень передаються орендодавцеві відразу ж після їх проведення — до того, як орендар почав ними користуватися. Тобто орендар виступає для орендодавця підрядником (генпідрядником).

Тут орендар фактично продає свої будівельні послуги орендодавцеві, який одразу отримує поліпшення, і це поліпшення надалі орендується в складі об'єкта оренди. Податкова накладна орендаря буде складатися на момент складання акта виконаних робіт, базою оподаткування при цьому є договірна вартість таких робіт, але не нижче за звичайну ціну (при самостійному проведенні поліпшень) або ціну придбання послуг, використаних для проведення поліпшень (якщо орендар залучав для проведення поліпшень підрядника) (п. 188.1 ПКУ).

Найбільш складною є ситуація, коли компенсація сплачується в кінці терміну. ЗІР https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=38072. Тут орендодавцю доведеться скласти цілих три податкові накладні, тому що податкова бачить в такій операції наступні елементи: безоплатна передача результату послуг та отримання грошової компенсації. У вказаній консультації вони стверджують, і це стала позиція, що тут є дві операції:

"Враховуючи викладене, якщо витрати на поліпшення об’єкта оренди проведено за згодою орендодавця та не компенсовано орендарю, то при поверненні об’єкта оренди вартість поліпшення вважається безоплатно наданою послугою та підлягає оподаткуванню ПДВ за основною ставкою, виходячи з ціни придбання товарів/послуг, використаних для такого поліпшення.

Якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендодавцем орендарю компенсації витрат орендаря на поліпшення об’єкта оренди, то суми коштів, сплачених (відшкодованих, компенсованих) за такими договорами, є окремою операцією з надання послуги з поліпшення основних фондів, розглядаються як окремий об’єкт оподаткування та підлягають оподаткуванню ПДВ за основною ставкою."

Отже, з цих податкових накладних, які складе орендар, орендодавець отримає податковий кредит тільки по сумі компенсації. Орендодавець же нарахує ПДВ на суму компенсації та на мінімальну базу безоплатно наданих послуг.

Раді допомогти, звертайтесь ще!