Облік нерухомості: інвестиційний статус готелю та оренди

Цю будівлю потрібно поділити на частини за різними способами використання і в обліку окремо відображати інвестиційну нерухомість (орендовані та передані в готельне управління площі) і операційну нерухомість (власні офіси); перевести «усю будівлю разом» до інвестиційної нерухомості не можна, якщо значна частина використовується для власних офісів.

Обґрунтування

Інвестиційна нерухомість за НП(С)БО 32 – це нерухомість, утримувана для отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання у виробництві, постачанні послуг чи для адміністративних цілей. До неї відносять, зокрема, будівлю, що надається в оренду за одним чи кількома договорами операційної оренди, а також будівлю, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду. Про затвердження Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 "Інвестиційна неру...

Операційна нерухомість – це нерухомість, утримувана для використання у виробництві, постачанні товарів, наданні послуг чи для адміністративних цілей. Нерухомість, що використовується для власних офісів підприємства, за визначенням є операційною і не може бути віднесена до інвестиційної. Про затвердження Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 "Інвестиційна неру...

Якщо об’єкт містить частину для отримання орендної плати та частину як операційна нерухомість, і ці частини можуть бути продані або здані у фінансову оренду окремо, їх потрібно обліковувати як окремі інвентарні об’єкти. Якщо ж частини не можуть бути продані окремо, об’єкт у цілому визнається інвестиційною нерухомістю лише за умови, що він переважно використовується для отримання орендної плати та/або збільшення капіталу. Про затвердження Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 "Інвестиційна неру...

Готельна частина, яка буде використовуватись як готель із повним готельним сервісом, зазвичай вважається операційною нерухомістю, якщо ви самі надаєте готельні послуги, оскільки послуги розміщення й обслуговування (готельне обслуговування) є суттєвим компонентом, а не пасивною здачею в оренду. Якщо ж будівля або її частина передаються іншому суб’єкту в оренду чи в таку форму управління, за якої ви фактично отримуєте орендний дохід, а участь у готельному/ресторанному сервісі мінімальна і ви виступаєте швидше пасивним інвестором, така частина має ознаки інвестиційної нерухомості. Про туризм

Отже, логіка обліку:

1. частини будівлі, що здаються в оренду (під ресторан, офіси, можливо – під готель, якщо це саме оренда / пасивне управління) – обліковуєте як інвестиційну нерухомість за НП(С)БО 32 з окремою інвентаризацією цих частин;
2. частина, що використовується як ваші власні офісні приміщення – залишається в складі основних засобів (операційна нерухомість) за НП(С)БО 7 і не переводиться до інвестиційної нерухомості;
3. якщо конструктивно і юридично можна виділити поверхи/блоки з окремими правами чи окремим призначенням, доцільно оформити поділ на окремі інвентарні об’єкти і для кожного обрати відповідний стандарт (НП(С)БО 7 або 32).

Підсумково, переводити всю будівлю в інвестиційну нерухомість не слід. Потрібно в обліковій політиці встановити критерії розмежування інвестиційної та операційної нерухомості, поділити будівлю на частини з різним використанням та обліковувати їх окремо відповідно до НП(С)БО 32 і НП(С)БО 7.